BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 92

Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55089

La solicitud efectuada al registro se fundamentaba en la estipulación decimotercera
de la escritura de hipoteca cuya cancelación se instaba (folio 20 de dicha escritura), que
expresamente consignaba que:
“En todo caso, podrá cancelarse la hipoteca a petición de los hipotecantes o titulares
dominicales de la finca trascurridos tres años desde el último vencimiento de las letras si
en el Registro no consta el ejercicio de cualquier procedimiento de ejecución
hipotecaria.”
Y es que:
a) Las letras de cambio tenían como fecha de vencimiento el 23 de enero de 2013,
habiendo transcurrido con creces el plazo de tres años desde dicho vencimiento,
b) La Hipoteca, además, fue declarada nula por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 59
de Madrid de 29 de octubre de 2018, siendo ratificada dicha nulidad por Sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid de 5 de abril de 2019.
c) A consecuencia de tal nulidad, el procedimiento de ejecución hipotecaria que en
su momento había instado el tenedor de las letras, D. A. M. R. ante el Juzgado de
Instancia n.º 2 de San Lorenzo del Escorial, fue archivado, dejándose sin efecto la
ejecución despachada y acordándose el archivo de las actuaciones (…)
Por todo, la solicitud de cancelación registral solicitaba que “habiendo transcurrido
con creces los tres años desde el último vencimiento de las letras, sin que conste en el
Registro ningún procedimiento de ejecución hipotecaria, procede ‘en todo caso’, según el
título de constitución, la cancelación de la mencionada hipoteca.”
En otras palabras, la solicitud de cancelación se basaba en el transcurso de los tres
años desde el último vencimiento, algo que la calificación ni siquiera menciona, sin
perjuicio de que además la hipoteca hubiese sido declarada judicialmente nula.
Pues bien, la calificación efectuada deniega la inscripción en base a la siguiente
fundamentación:

Es decir, el registrador niega la solicitud de cancelación de hipoteca por dos motivos
absolutamente ajenos a la cancelación de la hipoteca prevista expresamente en la
estipulación Decimotercera de la escritura por el transcurso de tres años desde el último
vencimiento.
Así, obviando la fundamentación de la solicitud efectuada, se remite al art. 38 LH,
que recoge un requisito de orden procesal, al exigir que a la acción judicial contradictoria
del dominio se acompañe la acción de nulidad de la inscripción correspondiente. Y
sorprende que dicho registrador se erija en garante de dicho proceso civil en detrimento
del juez competente para ello cuando dicha acción ha sido revisada y sometida a control
no solo por la parte demandada y posteriormente condenada, D. A. R., sino por el
Juzgado de 1.ª Instancia n.º 59 de Madrid que declaró la nulidad, por la Audiencia
Provincial de Madrid que ratificó su Sentencia, y por Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de

cve: BOE-A-2023-9508
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“En acción que dio lugar a la Sentencia presentada se incumplió establecido
taxativamente en el artículo 38 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria que establece ‘no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente La
demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta
Ley cuando haya de perjudicar a tercero’.
Para poder practicar la cancelación de la hipoteca en el Registro es preciso se
presente la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca, de la que resulte que
las letras de cambio han sido inutilizadas, de conformidad con lo previsto en el
artículo 156 de la Ley Hipotecaria.”