BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55084

tenga a bien, proceder a la inscripción de la finca rústica indentificada [sic] como la
parcela 119 del polígono 10, a nombre de la donataria, por ser de justicia que pido en el
lugar y fecha abajo indicados.»
IV
El registrador de la Propiedad de Archidona, don Miguel Román Sevilla, emitió
informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 198, 199, 203 y 205 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2015
y 31 de enero, 22 de mayo, 21 de junio y 5 de diciembre de 2018, y las Resoluciones
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de marzo y 10 de
agosto 2020, 26 de octubre de 2021 y 8 de junio y 20 de octubre de 2022.
1. En el presente expediente es necesario determinar si es posible inmatricular una
finca en virtud de una escritura de donación de la misma, acompañada del título previo
de adquisición –escritura pública de partición y adjudicación de herencia–, cuando el
registrador ha apreciado en su nota de calificación la existencia de dudas respecto de la
coincidencia de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra que figura inscrita.
Con carácter previo hay que precisar que, si bien la nota de calificación del
registrador se refiere a la imposibilidad de inmatricular dos fincas transmitidas en la
misma escritura de donación, el recurso del interesado se refiere solo a una de ellas,
la finca rústica que se señala que corresponde con la parcela 119 del polígono 10 del
Catastro de Villanueva del Rosario, Málaga, y por tanto solo sobre la negativa a la
inmatriculación de esta finca debe resolverse en este expediente.
2. Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas
en los «Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo
tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria
relativa a que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar
que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el
procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías,
al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse
afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca
al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo
producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita.
Con arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario
ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados.
3. En el supuesto de este expediente, el registrador motiva y fundamenta con
criterios objetivos y razonados en su nota de calificación sus dudas acerca de la posible

cve: BOE-A-2023-9507
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 92