BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46859

medida en que en aquella se cumplan los requisitos impuestos para ésta por la
legislación notarial y confirmados por este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de julio
de 2017), esto es «siempre que las diligencias de que se trata sean otorgadas por los
contratantes, por sí mismos o debidamente autorizados para el concreto y real acto
jurídico que se documenta, y contengan todos los requisitos indicados, constituirán
vehículo hábil para la inscripción de la modificación del préstamo hipotecario, tanto
cuando la hipoteca todavía no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, como
cuando ya lo estuviere en virtud de solicitud de inscripción parcial hipoteca todavía no
consta inscrita en el Registro de la Propiedad, como cuando ya lo estuviere en virtud de
solicitud de inscripción parcial». Tales requisitos son los que enuncia la misma
Resolución: ha de tratarse de un instrumento público «en el que consienten
expresamente ambas partes contractuales (…) el notario autorizante da fe de conocer a
los comparecientes y emite un juicio de capacidad y legitimación, señala que éstos,
debidamente informados, proceden a sustituir las estipulaciones tachadas de
ininscribibles por la registradora de la Propiedad (lo que constituye un auténtico
consentimiento negocial), y por último da fe de haber leído el documento a las partes
comparecientes, que encontrándolo conforme lo aprueban y firman; lo que claramente
constituye un contenido y estructura propio de las escrituras públicas».
En el caso analizado en este expediente, sería preciso que los documentos
complementarios y aclaratorios del convenio regulador que son necesarios para la
práctica de las inscripciones procedentes sean suscritos por las partes otorgantes del
mismo, lo que no ocurre, ya que no contienen una declaración de voluntad, con
consentimiento negocial (que, como dispone el artículo 144 del Reglamento Notarial, es
contenido propio de las escrituras públicas), sino que contienen una simple
manifestación. En consecuencia, se trata de un acta notarial de manifestaciones con
exhibición de documentos, con independencia del título que se le haya dado.
3. Sentado que se trata de un acta, el primero de los defectos señala en esencia la
ausencia de título hábil para provocar una mutación jurídico real inmobiliaria, debiéndose
aportar para ello testimonio judicial de las sentencias mencionadas en el acta
presentada, con acreditación de su firmeza.
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente: «Para que puedan ser
inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en
escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por
el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (…)». Por su
parte, los artículos 33 y 34 del Reglamento Hipotecario establecen que «se entenderá
por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que
funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y
que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite» y «se
considerarán documentos auténticos para los efectos de la Ley los que, sirviendo de
títulos al dominio o derecho real o al asiento practicable, estén expedidos por el
Gobierno o por Autoridad o funcionario competente pala darlos y deban hacer fe por sí
solos».
Aporta la recurrente, junto con el escrito de interposición del recurso, los testimonios
judiciales exigidos con la mención de su firmeza. En este sentido, debe este Centro
Directivo recordar que, conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y 326 de la Ley
Hipotecaria no pueden ser tenidos en consideración cualquier documento que no hubiera
sido presentado al registrador a la hora de emitir la calificación recurrida (vid., entre otras
muchas, Resolución de 22 de noviembre de 2021). Por tanto, la resolución habrá de
limitarse a los documentos presentados en el registro para su calificación.
4. En cuanto a la exigencia de los testimonios judiciales de las citadas sentencias a
los efectos de su inscripción, el defecto debe ser confirmado ya que es principio básico
de nuestro Derecho hipotecario (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria y así ha sido
confirmado de forma reiterada por esta Dirección General) que sólo la documentación
auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose de documentos

cve: BOE-A-2023-8162
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Núm. 77