BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46826

traigan causa de un expediente de expropiación forzosa o estén amparadas en un
proyecto de reparcelación aprobado definitivamente. 3. Los notarios y registradores de la
propiedad exigirán, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de
terrenos, que se acredite el otorgamiento de licencia o la declaración municipal de
innecesariedad de la misma, de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los
notarios testimoniarán, conforme a la legislación notarial, el documento administrativo
correspondiente.
En cuanto al suelo no urbanizable, calificación que ostenta la finca según el Registro,
al ser rústica, el Artículo 107 expresa: 1. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las
parcelaciones urbanísticas. 2. No se admitirán divisiones, segregaciones o
fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria,
forestal o de similar naturaleza. Tampoco se admitirán, por razones paisajísticas objeto
de protección específica conforme a la legislación aplicable, parcelaciones rústicas que
conlleven modificaciones sustanciales en la configuración del territorio o la apertura de
nuevos viales de uso público no previstos en el planeamiento o por el organismo
competente en razón de la materia.
Tanto la legislación estatal como la legislación autonómica determinan que el acto
que nos ocupa está sujeto a licencia, y es la normativa hipotecaria, el Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la que
resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esas
licencias a los efectos del procedimiento registral. Así su artículo 79, si bien se halla
encabezado por el epígrafe “Divisiones y segregaciones”, se refiere en su párrafo
primero, no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas
en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las
circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes
de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro
de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de
este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación
urbanística aplicable, y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de
división o segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando
ordena al registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha
de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la
legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad. (Res.
12/1/2015)
2. Modernamente, además, el concepto de parcelación ha trascendido la estricta
división material de fincas para alcanzar la división ideal, comprensiva de todos aquellos
supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del terreno, se produce una
división en la titularidad o en el goce del mismo, ya sea en régimen de indivisión, de
propiedad horizontal, de vinculación a participación en sociedades, o de cualquier otro
modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. E, igualmente, y en esta misma
línea, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del
terreno no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y
por tanto la calificación de la operación como reveladora de una parcelación ilegal. Como
se reconoce y resume en las Res. De 16/9/2019 (dos, Región de Murcia).
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la
parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y
jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable,
pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos
realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado,
rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita
la formación de un núcleo de población.
En el caso de referencia, existen evidentes indicios de parcelación:
a) Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos
con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su

cve: BOE-A-2023-8161
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Núm. 77