III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8161)
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46824
21-06-2004 y 01-9-2011 entre otras) que: a) la registración de un exceso de cabida
stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral
referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que
con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global
descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral pre existente; c) que para la registración del
exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca; y d) las
dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en
criterios objetivos y razonados.
4. Señala el art 9 LH: “la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público (…)”. Por su
parte, indica el art. 199: “El Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio (...)”.
Esto es, las dudas del registrador pueden referirse a que la representación gráfica
aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita, como ha señalado
reiteradamente la DGSJYFP (por todas, Res. 22/4/2016, 17/1/2018, 14/1/2019,
28/7/2021) tal y como ocurre en el presente caso.
En el caso que nos ocupa, tras la tramitación del expediente del art. 199 de la LH
existen dudas que permiten entender que la nueva descripción y su georreferenciación
que pretende acceder al Registro es resultado de operaciones, documentadas o no, que
no han accedido al historial registral:
1.º No consta polígono ni parcela ni referencia catastral inscrita, atribuyéndose
ahora polígono, parcela y dos referencias catastrales.
2.º De la descripción registral resultan exclusivamente cuatro linderos personales,
apareciendo ahora en la planimetría catastral dos caminos públicos y en el PNOA tres
caminos, uno de ellos dentro de los linderos de la finca.
3.º La importancia del defecto, representando casi un 30% de la superficie
originaria (de 13.416 metros a 9.399 metros).
4.º Se extralimita la georreferenciación propuesta de los muros que se observan en
el PNOA.
5.º Del examen de los antecedentes catastrales resulta con claridad un cambio
sustancial de la morfología de la finca, que reflejaba casi sin variación la del punto 5.º La
anterior morfología a la actual se observa también en las certificaciones catastrales
incorporadas a la escritura que causó la inscripción de la georreferenciación de la
colindante que se dirá posteriormente,
6.º En relación con lo anterior resulta del examen de la planimetría del Archivo
histórico resulta que la finca tenía un camino lateral y otro por su lindero sur, con forma
en pico (hoy desaparecida como si se hubiese realizado alguna permuta para lograr
forma recta –siguiendo la línea del camino que se aprecia en la parcela 294–), y con un
pasillo que entronca con otra porción de la misma finca. También resulta que la
parcela 244 estaba formada por cuatro porciones; a, b, c y d, respondiendo la finca que
pretende acceder a la que era la porción a –salvo el indicio gráfico de permuta citado–.
cve: BOE-A-2023-8161
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46824
21-06-2004 y 01-9-2011 entre otras) que: a) la registración de un exceso de cabida
stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral
referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que
con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global
descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral pre existente; c) que para la registración del
exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca; y d) las
dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en
criterios objetivos y razonados.
4. Señala el art 9 LH: “la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público (…)”. Por su
parte, indica el art. 199: “El Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio (...)”.
Esto es, las dudas del registrador pueden referirse a que la representación gráfica
aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita, como ha señalado
reiteradamente la DGSJYFP (por todas, Res. 22/4/2016, 17/1/2018, 14/1/2019,
28/7/2021) tal y como ocurre en el presente caso.
En el caso que nos ocupa, tras la tramitación del expediente del art. 199 de la LH
existen dudas que permiten entender que la nueva descripción y su georreferenciación
que pretende acceder al Registro es resultado de operaciones, documentadas o no, que
no han accedido al historial registral:
1.º No consta polígono ni parcela ni referencia catastral inscrita, atribuyéndose
ahora polígono, parcela y dos referencias catastrales.
2.º De la descripción registral resultan exclusivamente cuatro linderos personales,
apareciendo ahora en la planimetría catastral dos caminos públicos y en el PNOA tres
caminos, uno de ellos dentro de los linderos de la finca.
3.º La importancia del defecto, representando casi un 30% de la superficie
originaria (de 13.416 metros a 9.399 metros).
4.º Se extralimita la georreferenciación propuesta de los muros que se observan en
el PNOA.
5.º Del examen de los antecedentes catastrales resulta con claridad un cambio
sustancial de la morfología de la finca, que reflejaba casi sin variación la del punto 5.º La
anterior morfología a la actual se observa también en las certificaciones catastrales
incorporadas a la escritura que causó la inscripción de la georreferenciación de la
colindante que se dirá posteriormente,
6.º En relación con lo anterior resulta del examen de la planimetría del Archivo
histórico resulta que la finca tenía un camino lateral y otro por su lindero sur, con forma
en pico (hoy desaparecida como si se hubiese realizado alguna permuta para lograr
forma recta –siguiendo la línea del camino que se aprecia en la parcela 294–), y con un
pasillo que entronca con otra porción de la misma finca. También resulta que la
parcela 244 estaba formada por cuatro porciones; a, b, c y d, respondiendo la finca que
pretende acceder a la que era la porción a –salvo el indicio gráfico de permuta citado–.
cve: BOE-A-2023-8161
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
