BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46847

sobre la concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar
las medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. apartado
quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado.
Sin embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha
sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de
parcelación que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que
dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o
declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al
artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare
expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos
títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021,
de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, respecto
a la transmisión de cuotas en pro indiviso atendidas las circunstancias concurrentes y,
para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010, de 16
de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la
Comunidad Autónoma de Andalucía, que seguirá siendo aplicable en cuanto no se
oponga a la nueva ley y en tanto no se produzca su desarrollo reglamentario –cfr.
disposición transitoria séptima de la Ley 7/2021–.
En definitiva, es cierto que este Centro Directivo ha estudiado diferentes casos con
soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un fenómeno casuístico,
complejo y con una normativa necesitada de actualización, pero debe sostenerse que el
análisis de la diferente tipología de supuestos de parcelación, sea meramente potencial,
sea consolidada y el tratamiento jurídico urbanístico que debe dispensarse a cada uno
de ellos, no encaja en el reducido marco del recurso gubernativo y no constituye el cauce
adecuado para su planteamiento, de modo que la calificación registral debe quedar
circunscrita a la valoración de la concurrencia de supuestos objetivos de parcelación,
debidamente justificados, y a la eventual exigencia de intervención municipal en forma
de licencia o declaración de innecesariedad o por la vía del artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con los dispuesto en la
legislación urbanística de aplicación –cfr. Resolución de 5 de julio de 2022–.
6. En el caso del presente expediente, el registrador justifica motivadamente los
indicios que, a su juicio, constituyen presupuestos reveladores de una parcelación
realizada al margen del planeamiento.
Concretamente, invoca la consulta a la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía
Aérea y la cartografía catastral para concluir que nos encontramos con cuatro parcelas
separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso,
tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto
de ser objeto de construcción.
Sin entrar a valorar cuestiones como la referencia a solar susceptible de construcción
o la eventual existencia de muros, lo que cuestiona el recurrente, lo cierto es que de la
cartografía catastral y de la ortofotografía aérea del Plan Nacional de Ortofotografía
Aérea resulta la existencia de al menos cuatro viviendas y dos piscinas, además de

cve: BOE-A-2023-8161
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Núm. 77