BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46846

población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso
los artículos 105 y siguientes de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial
y urbanística de la Región de Murcia.
Conforme al régimen competencial aplicable, dado que la competencia legislativa
sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas, como se desprende de
la Constitución (artículos 148.1.3.ª y 149.1 y las Sentencias del Tribunal Constitucional
número 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha
de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que debe establecer qué
actos están sometidos a licencia, declaración de innecesariedad, u otro título
administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible
parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros
actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control
municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un
presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral, cuya
configuración como requisito de inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral.
De manera que la exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de
título administrativo habilitante, para inscribir las operaciones a que se refieren los
artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse
absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el
concreto acto jurídico.
De los casos analizados por esta Dirección General –cfr. la citada Resolución de 27
de septiembre de 2019– puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden
presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al
margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se
someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos;
pero, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y
proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota
indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no
debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a
menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva
asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad
hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de
circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o
número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal
valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones
de 13 de marzo y 24 de abril de 2019).
Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para
justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse

cve: BOE-A-2023-8161
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Núm. 77