III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8161)
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46837
7. La georreferenciación propuesta, resultando parcialmente coincidente con la
georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla. Además, respecto dicha finca se
encuentra presentada con 510/184 una propuesta de georreferenciación calificada
inicialmente de forma negativa».
b) Parcelación sin licencia con infracción de unidad mínima de cultivo. Considera
que existen «evidentes indicios de parcelación:
– Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos
con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su
respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una
cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
– También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a
mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que
de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99
metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros
arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en
exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de
participaciones a superficies concretas de finca».
Por todo ello, mantiene que «no puede practicarse la operación solicitada hasta la
individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la
preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y
georreferenciación (art. 9 LH) No obstante, en cumplimiento del art. 79 del RD 4 de julio
de 1997 efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla».
Además, dado que estima que «indubitadamente» estamos en «presencia de una
parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si
mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de
Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio,
por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío (…) en
cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 (…) se efectúa comunicación a la Región de
Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de
esta comunicación, advirtiendo que conforme el art. 80: ‘En el supuesto de que la
resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador
denegará la inscripción’, como defecto insubsanable».
2. Pasando a examinar los defectos de la nota de calificación, procede analizar si
en el presente supuesto están suficientemente justificadas las dudas de identidad de
finca a las que se refiere el registrador.
En primer lugar, procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo, relativa a
los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en
la Resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
cve: BOE-A-2023-8161
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46837
7. La georreferenciación propuesta, resultando parcialmente coincidente con la
georreferenciación inscrita de la finca 14.596 de Librilla. Además, respecto dicha finca se
encuentra presentada con 510/184 una propuesta de georreferenciación calificada
inicialmente de forma negativa».
b) Parcelación sin licencia con infracción de unidad mínima de cultivo. Considera
que existen «evidentes indicios de parcelación:
– Según resulta del examen del PNOA y la cartografía catastral nos encontramos
con toda claridad con cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su
respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una
cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción.
– También se ha realizado una operación experimental: partiendo de la medición a
mano alzada de la finca y de las distintas parcelas que resultan del PNOA, tenemos que
de una finca de 9.258,64 –como 100%–, tendríamos unos porcentajes de: para 2.300,99
metros el 24.85%, para 1.612,59 metros arroja 14.17%, para 1660.5 metros
arroja 17.93% y para 3.684,56 metros arroja 39.79%, porcentajes que no difieren en
exceso de los vendidos, lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de
participaciones a superficies concretas de finca».
Por todo ello, mantiene que «no puede practicarse la operación solicitada hasta la
individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la
preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y
georreferenciación (art. 9 LH) No obstante, en cumplimiento del art. 79 del RD 4 de julio
de 1997 efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla».
Además, dado que estima que «indubitadamente» estamos en «presencia de una
parcelación, arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si
mantiene el carácter de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de
Murcia, que según Orden de 27/5/1958 y posteriormente Decreto 40/1997 de 6 de junio,
por el que se establecen las UNM es de 2 has. secano, 0.20 regadío (…) en
cumplimiento del art. 80 del RD 4/7/1997 (…) se efectúa comunicación a la Región de
Murcia, quedando pendiente la calificación de la vulneración de la UMC del resultado de
esta comunicación, advirtiendo que conforme el art. 80: ‘En el supuesto de que la
resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador
denegará la inscripción’, como defecto insubsanable».
2. Pasando a examinar los defectos de la nota de calificación, procede analizar si
en el presente supuesto están suficientemente justificadas las dudas de identidad de
finca a las que se refiere el registrador.
En primer lugar, procede reiterar aquí la doctrina de este Centro Directivo, relativa a
los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en
la Resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
cve: BOE-A-2023-8161
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
