III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8161)
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46834
de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de Murcia” que son 2
hectáreas para el secano y 2000 metros cuadrados para el regadío.
Por ello el Registrador en cumplimiento del artículo 80 del Real Decreto 1.093/1997,
de 4 de julio, efectúa comunicación a la Región de Murcia quedando pendiente la
calificación de la vulneración de la unidad mínima de cultivo del resultado de esta
comunicación, advirtiendo que conforme a dicho artículo “En el supuesto de que la
resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador
denegará la inscripción”, como defecto insubsanable que sería.
Cabe preguntarse qué le ha comunicado exactamente el Registrador al Organismo
competente de la Región de Murcia, porque si ha dado trasladado de las escrituras
calificadas en ellas sólo hay una finca y por tanto la Administración no puede apreciar
que se han formado fincas inferiores a la UMC. Y si se le ha acompañado el resultado de
la “operación experimental” dicha Administración sólo podrá concluir que se trata de
parcelas inexistentes o imaginarias por ser producto de especulaciones o sospechas del
Registrador.
Todo ello, es decir, las comunicaciones al Ayuntamiento y a la Región de Murcia
parecen obedecer pues a un exceso de celo por parte del Registrador, que deja
abocados a los interesados, en caso de que la Administración dé por correctas tales
“operaciones experimentales y sospechas” a acudir a sendos recursos administrativos y,
en su caso, contencioso–administrativos que nos permitan defender nuestra propiedad
de la forma que resulta de los documentos calificados, en los que en ningún lugar se
hace la más mínima referencia a usos exclusivos ni siquiera para excluirlos. Como antes
se ha dicho se trata de una compra que da lugar a una comunidad romana que se rige
por las normas del Código Civil.
La Dirección General en diversas resoluciones viene fijando su criterio acerca de
esta materia y en tal sentido señala que los negocios jurídicos que, sin constituir
formalmente división o segregación, puedan presentar indicios de parcelación
urbanística se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o
declaración de innecesaridad –artículo 78 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, en
relación con el artículo 26 de la Ley del Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable
equipare el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. –Resolución de 24 de
abril de 2019–.
Sin embargo, el funcionario calificante recoge en su nota la legislación aplicable
reconociendo que en la Región de Murcia son los artículos 105 y 107 de la Ley 13/2015
de 30 de marzo de Ordenación Territorial y Urbanística, de cuya lectura no se desprende
que en la Región de Murcia se equipare la adquisición por cuotas indivisas a una
parcelación en sentido estricto. Pese a ello el Registrador concluye qué el acto calificado
está sujeto a licencia e interpretando en sentido amplio los términos del división ó
segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1.093/1997 procede a exigir que
se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de innecesaridad y
procede a resolver en el sentido de que no puede practicarse la operación solicitada
hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante
mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por
segregación y georreferenciación (artículo 9 LH). Es decir, el Registrador, partiendo de
los para él evidentes indicios de parcelación, que antes han sido desvirtuados por esta
parte recurrente, hace constar que no puede practicarse la operación solicitada, esto es,
que suspende o deniega la inscripción, siendo éste un extremo que no queda
suficientemente aclarado y a continuación aplica el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 y efectúa la comunicación al Ayuntamiento de Librilla afirmando,
como antes hemos visto, que queda pendiente la calificación del resultado de esta
comunicación. Esa Dirección General puede hacerse una idea de la perplejidad que
causa a esta parte recurrente el que el Registrador afirme por un lado que no puede
practicar la inscripción por no tener individualizada la finca, por no tener la pertinente
licencia y demás requisitos legales y por otro afirma suspender la calificación. No se
puede dejar de señalar que la afirmación de que la parcelación es ilegal invade
cve: BOE-A-2023-8161
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46834
de secano) superficies muy inferiores a las UMC de la Región de Murcia” que son 2
hectáreas para el secano y 2000 metros cuadrados para el regadío.
Por ello el Registrador en cumplimiento del artículo 80 del Real Decreto 1.093/1997,
de 4 de julio, efectúa comunicación a la Región de Murcia quedando pendiente la
calificación de la vulneración de la unidad mínima de cultivo del resultado de esta
comunicación, advirtiendo que conforme a dicho artículo “En el supuesto de que la
resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador
denegará la inscripción”, como defecto insubsanable que sería.
Cabe preguntarse qué le ha comunicado exactamente el Registrador al Organismo
competente de la Región de Murcia, porque si ha dado trasladado de las escrituras
calificadas en ellas sólo hay una finca y por tanto la Administración no puede apreciar
que se han formado fincas inferiores a la UMC. Y si se le ha acompañado el resultado de
la “operación experimental” dicha Administración sólo podrá concluir que se trata de
parcelas inexistentes o imaginarias por ser producto de especulaciones o sospechas del
Registrador.
Todo ello, es decir, las comunicaciones al Ayuntamiento y a la Región de Murcia
parecen obedecer pues a un exceso de celo por parte del Registrador, que deja
abocados a los interesados, en caso de que la Administración dé por correctas tales
“operaciones experimentales y sospechas” a acudir a sendos recursos administrativos y,
en su caso, contencioso–administrativos que nos permitan defender nuestra propiedad
de la forma que resulta de los documentos calificados, en los que en ningún lugar se
hace la más mínima referencia a usos exclusivos ni siquiera para excluirlos. Como antes
se ha dicho se trata de una compra que da lugar a una comunidad romana que se rige
por las normas del Código Civil.
La Dirección General en diversas resoluciones viene fijando su criterio acerca de
esta materia y en tal sentido señala que los negocios jurídicos que, sin constituir
formalmente división o segregación, puedan presentar indicios de parcelación
urbanística se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o
declaración de innecesaridad –artículo 78 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, en
relación con el artículo 26 de la Ley del Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable
equipare el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. –Resolución de 24 de
abril de 2019–.
Sin embargo, el funcionario calificante recoge en su nota la legislación aplicable
reconociendo que en la Región de Murcia son los artículos 105 y 107 de la Ley 13/2015
de 30 de marzo de Ordenación Territorial y Urbanística, de cuya lectura no se desprende
que en la Región de Murcia se equipare la adquisición por cuotas indivisas a una
parcelación en sentido estricto. Pese a ello el Registrador concluye qué el acto calificado
está sujeto a licencia e interpretando en sentido amplio los términos del división ó
segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1.093/1997 procede a exigir que
se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de innecesaridad y
procede a resolver en el sentido de que no puede practicarse la operación solicitada
hasta la individualización registral de la porción de la que es titular la parte otorgante
mediante la preceptiva licencia de segregación, individualización de la porción por
segregación y georreferenciación (artículo 9 LH). Es decir, el Registrador, partiendo de
los para él evidentes indicios de parcelación, que antes han sido desvirtuados por esta
parte recurrente, hace constar que no puede practicarse la operación solicitada, esto es,
que suspende o deniega la inscripción, siendo éste un extremo que no queda
suficientemente aclarado y a continuación aplica el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 y efectúa la comunicación al Ayuntamiento de Librilla afirmando,
como antes hemos visto, que queda pendiente la calificación del resultado de esta
comunicación. Esa Dirección General puede hacerse una idea de la perplejidad que
causa a esta parte recurrente el que el Registrador afirme por un lado que no puede
practicar la inscripción por no tener individualizada la finca, por no tener la pertinente
licencia y demás requisitos legales y por otro afirma suspender la calificación. No se
puede dejar de señalar que la afirmación de que la parcelación es ilegal invade
cve: BOE-A-2023-8161
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