BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46833

En definitiva, donde el Registrador ve cuatro parcelas con muros, entradas, puertas,
tres edificios y un solar e incluso calcula, no sabemos cómo, la superficie de cuatro
parcelas, nosotros vemos una finca que ha pertenecido a nuestra familia desde el
año 1935 y que cuatro hermanos integrantes de la misma quieren seguir disfrutándola
con sus hijos y por ello se la compran a la abuela, viniendo a constituir una comunidad
romana o por cuotas regida por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
Pero el Registrador después de que afirma ver en la documentación y con los medios
de que dispone cuatro parcelas con la superficie que le ha parecido oportuno atribuir a
cada una, resuelve que no puede practicar la inscripción “hasta la individualización
registral de la porción de la que es titular la parte otorgante mediante la preceptiva
licencia de segregación, individualización de la porción por segregación y
georreferenciación (art. 9 LH)”. Sorprende que no parezca pensar en la posibilidad de la
división material.
Y no obstante, el Registrador en cumplimiento del artículo 79 del Real
Decreto 1.093/1997, de 4 de julio efectúa comunicación al Ayuntamiento de Librilla,
quedando pendiente la calificación del resultado de esta comunicación. Sobre esta
cuestión volveremos más adelante a propósito de la comunicación efectuada al amparo
del artículo 80 del mismo Real Decreto a la Región de Murcia.
En definitiva la situación que se refleja en las escrituras es la propia de una familia
tradicional que quiere que sus nietos y biznietos sigan compartiendo y disfrutando un
bien que lleva casi cien años en la familia, parece que al Registrador esta situación le
resulta anacrónica lo que, de acuerdo con la figura de la familia nuclear que es la
predominante hoy en día, no le permite ver nada más que una parcelación encubierta
pues así se deduce de la “sospecha” que alberga de que se ha vinculado la venta de
participaciones indivisas a superficies concretas de la finca.
A este respecto hay que traer a colación el criterio mantenido entre otras por la
Resolución de 5 de marzo de 2013 de la Dirección General, en la que tres hermanas
compran por terceras partes una finca, concluyendo dicha Dirección General que no es
el número de titulares de la finca lo que determina los indicios de parcelación sino el uso
individualizado de una o varias partes del terreno o asimilable. En igual sentido la
Resolución de 24 de abril de 2019 en la que se hace constar que la simple transmisión
de una cuota indivisa de propiedad sin que en el título traslativo se consigne derecho
alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determina de la finca, constituiría en
principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio
general de libertad de contratación; aludiéndose en dicha resolución de 24 de abril
de 2019 a la de 13 de marzo de 2019 referida a la compra por mitades indivisas de una
finca por una pareja de hecho, a lo que cabe añadir la 12 de julio de 2016 en la que dos
hermanos se adjudican en proindiviso una finca por título de herencia.
En definitiva, son múltiples las resoluciones que sostienen ese criterio, a las citadas
tan sólo añadir la de 14 de abril de 2021 y aquéllas a las que la misma se remite.
Destacar que en la citada Resolución de 14 de abril de 2021 tras afirmar la Dirección
General que la mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos
compradores en proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención
administrativa no prevista por la Legislación vigente, concluye que es necesario justificar
motivadamente en la nota de calificación los elementos adiciones concurrentes no
basados en dudas o sospechas. En el mismo sentido se pronuncia la resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2021.
Donde el artículo 18 de la Ley Hipotecaria dispone que los Registradores calificarán,
entre otros, la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras por los que
resulte de ellas y de los asientos del Registro, el Registrador de Alhama realiza
“operaciones experimentales” y de ahí obtiene “sospechas” afirmando a continuación
que se trata de una parcelación ilegal, enlazando a continuación la cuestión con el
concepto de la unidad mínima de cultivo y afirma que no se incorpora licencia de
segregación pero se observa indubitadamente la presencia de una parcelación,
arrojando –aproximadamente–, dos de las parcelas (o las cuatro, si mantiene el carácter

cve: BOE-A-2023-8161
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Núm. 77