III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8157)
Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se suspende la inscripción de la constitución de un complejo inmobiliario por no aportar la georreferenciación de las parcelas resultantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46790
distintos medios técnicos en función de cuál sea la naturaleza o característica esencial
de tal objeto:
a) cuando dicho objeto es una porción de la superficie terrestre, el medio técnico
más idóneo para alcanzar dicha precisión es la georreferenciación de sus límites
perimetrales.
b) cuando se trate de una edificación o instalación, también se exige precisar la
georreferenciación de la superficie ocupada por ellas.
c) cuando se trata de elementos arquitectónicos interiores de tales edificaciones,
tales como los elementos privativos de un régimen de propiedad horizontal, el medio
técnico más idóneo, dada la dificultad para georreferenciar superficies interiores y que
además están o pueden estar superpuestas entre sí en diversas plantas, es aportar el
plano en planta de cada elemento.
Y es que, como señala la Resolución de 16 de diciembre de 2015, «el principio de
especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa
delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la
propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral y por ello
(…) ha quedado intensamente reforzado con la reciente reforma de la Ley Hipotecaria en
virtud de la Ley 13/2015».
3. En el caso del presente expediente, una finca descrita como parcela de terreno
con una edificación, se «divide horizontalmente» en dos elementos privativos: el uno,
que es una parcela de terreno sin edificación, y el dos, que es otra parcela de terreno
donde se ubica la edificación inicial. Y el único elemento común es también una porción
de terreno, descrita como «zaguán de entrada con una superficie de 78,80 metros
cuadrados».
Por tanto, resultan de la división dos porciones de suelo como elementos
independientes, (cada uno con una determinada cuota en el único elemento común, que
también es una porción de suelo) cuya georreferenciación, tanto de los elementos
privativos, como, por exclusión, del elemento común, es preceptiva, porque así lo exige
el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en todos los supuestos de divisiones y otros más, que
determinen una reordenación de los terrenos, como ocurre en el caso de la llamada por
el propio notario autorizante y recurrente «división horizontal tumbada».
Frente a ello, alega el notario recurrente que la constitución del régimen de propiedad
horizontal consta debidamente autorizada por el Ayuntamiento y que la Resolución de 22
de julio de 2016 había señalado que «no es admisible, a efectos de la constancia
registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de
propiedad horizontal individualmente considerado».
Sin embargo, el hecho de que conste la preceptiva autorización municipal, a efectos
de acreditar el cumplimiento de los requerimientos exigidos por la normativa urbanística
aplicable, no dispensa en modo alguno de la obligación de cumplir también los
requerimientos específicamente exigidos por la legislación registral para precisar la
ubicación y delimitación de las fincas resultantes de la operación cuya inscripción se
pretende.
Y ambas cuestiones están tan vinculadas entre sí, que la identificación gráfica que se
aporte al Registro ha de ser precisamente la misma que haya sido objeto de autorización
administrativa, pues no en vano, ya el artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística, estableció que «los documentos públicos a que se refiere el
artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se
presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos
respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten» y que «cuando el
acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración
urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo
cve: BOE-A-2023-8157
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Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
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distintos medios técnicos en función de cuál sea la naturaleza o característica esencial
de tal objeto:
a) cuando dicho objeto es una porción de la superficie terrestre, el medio técnico
más idóneo para alcanzar dicha precisión es la georreferenciación de sus límites
perimetrales.
b) cuando se trate de una edificación o instalación, también se exige precisar la
georreferenciación de la superficie ocupada por ellas.
c) cuando se trata de elementos arquitectónicos interiores de tales edificaciones,
tales como los elementos privativos de un régimen de propiedad horizontal, el medio
técnico más idóneo, dada la dificultad para georreferenciar superficies interiores y que
además están o pueden estar superpuestas entre sí en diversas plantas, es aportar el
plano en planta de cada elemento.
Y es que, como señala la Resolución de 16 de diciembre de 2015, «el principio de
especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa
delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la
propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral y por ello
(…) ha quedado intensamente reforzado con la reciente reforma de la Ley Hipotecaria en
virtud de la Ley 13/2015».
3. En el caso del presente expediente, una finca descrita como parcela de terreno
con una edificación, se «divide horizontalmente» en dos elementos privativos: el uno,
que es una parcela de terreno sin edificación, y el dos, que es otra parcela de terreno
donde se ubica la edificación inicial. Y el único elemento común es también una porción
de terreno, descrita como «zaguán de entrada con una superficie de 78,80 metros
cuadrados».
Por tanto, resultan de la división dos porciones de suelo como elementos
independientes, (cada uno con una determinada cuota en el único elemento común, que
también es una porción de suelo) cuya georreferenciación, tanto de los elementos
privativos, como, por exclusión, del elemento común, es preceptiva, porque así lo exige
el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en todos los supuestos de divisiones y otros más, que
determinen una reordenación de los terrenos, como ocurre en el caso de la llamada por
el propio notario autorizante y recurrente «división horizontal tumbada».
Frente a ello, alega el notario recurrente que la constitución del régimen de propiedad
horizontal consta debidamente autorizada por el Ayuntamiento y que la Resolución de 22
de julio de 2016 había señalado que «no es admisible, a efectos de la constancia
registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de
propiedad horizontal individualmente considerado».
Sin embargo, el hecho de que conste la preceptiva autorización municipal, a efectos
de acreditar el cumplimiento de los requerimientos exigidos por la normativa urbanística
aplicable, no dispensa en modo alguno de la obligación de cumplir también los
requerimientos específicamente exigidos por la legislación registral para precisar la
ubicación y delimitación de las fincas resultantes de la operación cuya inscripción se
pretende.
Y ambas cuestiones están tan vinculadas entre sí, que la identificación gráfica que se
aporte al Registro ha de ser precisamente la misma que haya sido objeto de autorización
administrativa, pues no en vano, ya el artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística, estableció que «los documentos públicos a que se refiere el
artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se
presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos
respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten» y que «cuando el
acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración
urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo
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