III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8157)
Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se suspende la inscripción de la constitución de un complejo inmobiliario por no aportar la georreferenciación de las parcelas resultantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46789
2. El principio de especialidad registral se refiere a la necesaria claridad y precisión
de los pronunciamientos registrales.
Si los asientos registrales no son claros y precisos, no podrán serlo sus efectos
jurídicos. Y siendo el derecho de propiedad el conjunto más pleno de facultades que un
determinado sujeto ostenta sobre un determinado objeto (la finca), se hace
imprescindible, para el Registro de la Propiedad, identificar con la debida claridad y
precisión tanto al sujeto como al objeto del derecho de propiedad.
La reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha
fijado como uno de sus objetivos esenciales avanzar decididamente en la delimitación
precisa de la finca registral como medio de incrementar la seguridad jurídica y reducir los
costes económicos.
En efecto, en su Exposición de Motivos señala que «desde el punto de vista
económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la
mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos (…) La
fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las
transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará
supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como
los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado
inmobiliario de mayor transparencia».
Así, respecto de las fincas consistentes en porciones de suelo, la delimitación
geográfica de las fincas registrales era, antes de la Ley 13/2015, generalmente sólo
potestativa y no obligatoria, y además se permitía la aportación de representaciones
gráficas en papel no georreferenciadas.
Ahora, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la
identificación geográfica es requisito para la inscripción registral (todos los supuestos de
apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación
(artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), exigiendo también la delimitación geográfica de la
superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior
de la finca (artículo 202, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria).
Por otra parte, se avanza también, en aplicación del principio de especialidad
registral, en la precisión de las características y detalles de las edificaciones.
Así, el archivo registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas
comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa. Ahora se impone, a nivel
nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro
del edificio cuando se inscriba una edificación a la que por la Ley de ordenación de la
edificación le sea exigible. Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de
propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su
respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio
(artículo 202 de la Ley Hipotecaria).
La Resolución de 4 de noviembre de 2021 ya fue muy clara al proclamar que «la
inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato
de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los
procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en
cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los
tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de
propiedad inscrito».
En tales casos «nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente
inscrita una determinada georreferenciación, que, dando cumplimiento al principio de
especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y
contenido del derecho inscrito, es la que determina con precisión la ubicación,
delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos
inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria».
En suma, el principio de especialidad registral exige una precisa delimitación del
objeto sobre el que recae el derecho inscribible. Y para alcanzar esa precisión se utilizan
cve: BOE-A-2023-8157
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46789
2. El principio de especialidad registral se refiere a la necesaria claridad y precisión
de los pronunciamientos registrales.
Si los asientos registrales no son claros y precisos, no podrán serlo sus efectos
jurídicos. Y siendo el derecho de propiedad el conjunto más pleno de facultades que un
determinado sujeto ostenta sobre un determinado objeto (la finca), se hace
imprescindible, para el Registro de la Propiedad, identificar con la debida claridad y
precisión tanto al sujeto como al objeto del derecho de propiedad.
La reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha
fijado como uno de sus objetivos esenciales avanzar decididamente en la delimitación
precisa de la finca registral como medio de incrementar la seguridad jurídica y reducir los
costes económicos.
En efecto, en su Exposición de Motivos señala que «desde el punto de vista
económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la
mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos (…) La
fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las
transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará
supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como
los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado
inmobiliario de mayor transparencia».
Así, respecto de las fincas consistentes en porciones de suelo, la delimitación
geográfica de las fincas registrales era, antes de la Ley 13/2015, generalmente sólo
potestativa y no obligatoria, y además se permitía la aportación de representaciones
gráficas en papel no georreferenciadas.
Ahora, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la
identificación geográfica es requisito para la inscripción registral (todos los supuestos de
apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación
(artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), exigiendo también la delimitación geográfica de la
superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior
de la finca (artículo 202, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria).
Por otra parte, se avanza también, en aplicación del principio de especialidad
registral, en la precisión de las características y detalles de las edificaciones.
Así, el archivo registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas
comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa. Ahora se impone, a nivel
nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro
del edificio cuando se inscriba una edificación a la que por la Ley de ordenación de la
edificación le sea exigible. Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de
propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su
respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio
(artículo 202 de la Ley Hipotecaria).
La Resolución de 4 de noviembre de 2021 ya fue muy clara al proclamar que «la
inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato
de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los
procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en
cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los
tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de
propiedad inscrito».
En tales casos «nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente
inscrita una determinada georreferenciación, que, dando cumplimiento al principio de
especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y
contenido del derecho inscrito, es la que determina con precisión la ubicación,
delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos
inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria».
En suma, el principio de especialidad registral exige una precisa delimitación del
objeto sobre el que recae el derecho inscribible. Y para alcanzar esa precisión se utilizan
cve: BOE-A-2023-8157
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Núm. 77
