III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8157)
Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se suspende la inscripción de la constitución de un complejo inmobiliario por no aportar la georreferenciación de las parcelas resultantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46787
finca un conjunto de dos unidades inmobiliarias, a las cuales se les atribuye el uso y
disfrute exclusivo del terreno de cada parcela, y en el que la propiedad de cada una
llevará inherente el derecho de comunidad especial sobre los elementos inmobiliarios,
instalaciones y servicios de utilidad común, es decir, se establece una, así denominada,
propiedad horizontal tumbada, de acuerdo con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21
de julio. sobre propiedad horizontal.
Dicha configuración jurídica en forma de propiedad horizontal tumbada, se realiza, de
acuerdo con la doctrina del Centro Directivo, considerando que el terreno de la finca
general es un elemento común (vid. Art. 3 de los Estatutos), a diferencia de los conjuntos
inmobiliarios en que las distintas parcelas se consideran independientes entre sí (art 24
LPH), y se lleva a cabo en ejercicio de la autonomía de que gozan los particulares en la
configuración jurídica de las situaciones inmobiliarias, y corno forma más adecuada de
regular el derecho de propiedad sobre cada elemento privativo resultante de la división,
así como la utilización de los elementos comunes y el reparto de gastos y adopción de
acuerdos,
II.–En su calificación, el registrador –don Ernesto Calmarza Cuencas– señala corno
único defecto “la necesaria aportación de la base gráfica georreferenciada de las
parcelas resultantes”, considerando que ello es una exigencia derivada del artículo 9.b
de la Ley Hipotecaria, pues, en efecto, dicho precepto establece que “b) Siempre que se
inmatricule o se operaciones de parcelario, segregación, división, agrupación o
agregación, expropiación forzoso o deslinde que determinen una reordenación de los
representación de finca que complete su descripción literaria, expresándose, si
constaren debidamente acreditados. las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices.”
Para llegar a tal conclusión, el registrador considera que “no obstante la
denominación y configuración jurídica empleadas por las partes, se trata, al menos a los
efectos de la aplicación de la legislación urbanística y registral, de una verdadera división
de terrenos constitutiva de un fraccionamiento”.
III.–El Centro Directivo, en resolución de 20 de julio de 2020, consideró que “si la
división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada la división
material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la
misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la
oportuna licencia urbanística.” Pero la Dirección General llegaba a tal conclusión porque
en el caso debatido se producía un agotamiento de la superficie de la parcela general
por los terrenos de uso exclusivo, pues se había atribuido a cada uno de los elementos
privativos el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se
agotaba la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, concluyendo la
resolución que “cabe afirmar que la configuración jurídica adoptada supone constituir
realmente dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas como
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí”.
IV.–Ahora bien:
A.–En el presente caso no se produce, como ocurría en la resolución citada, un
agotamiento de la superficie de la parcela general por los terrenos de uso exclusivo,
pues, como resulta del artículo 2 de los Estatutos. existe una zona de 78,80 metros
cuadrados, sin aprovechamiento urbanístico, que se delimita claramente en los estatutos
y constituye un elemento común, de manera que los terrenos cuyo uso se atribuye a las
parcelas no agotan la superficie de la finca general, por lo cual las parcelas resultantes
no constituyen realmente objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre
sí, sino que están integradas en un régimen de propiedad horizontal como medio más
adecuado para regular el uso de los elementos comunes.
B.–Pero, en cualquier caso, como resulta de la citada resolución de 20 de julio
de 2020, la existencia de indicios de parcelación –que es lo que argumenta el señor
registrador– tiene como única consecuencia la exigencia de licencia o declaración
municipal de que ésta no es necesaria, y en el supuesto de la escritura calificada se
acompaña el testimonio de la licencia municipal que autoriza la división horizontal en los
cve: BOE-A-2023-8157
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46787
finca un conjunto de dos unidades inmobiliarias, a las cuales se les atribuye el uso y
disfrute exclusivo del terreno de cada parcela, y en el que la propiedad de cada una
llevará inherente el derecho de comunidad especial sobre los elementos inmobiliarios,
instalaciones y servicios de utilidad común, es decir, se establece una, así denominada,
propiedad horizontal tumbada, de acuerdo con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21
de julio. sobre propiedad horizontal.
Dicha configuración jurídica en forma de propiedad horizontal tumbada, se realiza, de
acuerdo con la doctrina del Centro Directivo, considerando que el terreno de la finca
general es un elemento común (vid. Art. 3 de los Estatutos), a diferencia de los conjuntos
inmobiliarios en que las distintas parcelas se consideran independientes entre sí (art 24
LPH), y se lleva a cabo en ejercicio de la autonomía de que gozan los particulares en la
configuración jurídica de las situaciones inmobiliarias, y corno forma más adecuada de
regular el derecho de propiedad sobre cada elemento privativo resultante de la división,
así como la utilización de los elementos comunes y el reparto de gastos y adopción de
acuerdos,
II.–En su calificación, el registrador –don Ernesto Calmarza Cuencas– señala corno
único defecto “la necesaria aportación de la base gráfica georreferenciada de las
parcelas resultantes”, considerando que ello es una exigencia derivada del artículo 9.b
de la Ley Hipotecaria, pues, en efecto, dicho precepto establece que “b) Siempre que se
inmatricule o se operaciones de parcelario, segregación, división, agrupación o
agregación, expropiación forzoso o deslinde que determinen una reordenación de los
representación de finca que complete su descripción literaria, expresándose, si
constaren debidamente acreditados. las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices.”
Para llegar a tal conclusión, el registrador considera que “no obstante la
denominación y configuración jurídica empleadas por las partes, se trata, al menos a los
efectos de la aplicación de la legislación urbanística y registral, de una verdadera división
de terrenos constitutiva de un fraccionamiento”.
III.–El Centro Directivo, en resolución de 20 de julio de 2020, consideró que “si la
división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada la división
material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la
misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la
oportuna licencia urbanística.” Pero la Dirección General llegaba a tal conclusión porque
en el caso debatido se producía un agotamiento de la superficie de la parcela general
por los terrenos de uso exclusivo, pues se había atribuido a cada uno de los elementos
privativos el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se
agotaba la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, concluyendo la
resolución que “cabe afirmar que la configuración jurídica adoptada supone constituir
realmente dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas como
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí”.
IV.–Ahora bien:
A.–En el presente caso no se produce, como ocurría en la resolución citada, un
agotamiento de la superficie de la parcela general por los terrenos de uso exclusivo,
pues, como resulta del artículo 2 de los Estatutos. existe una zona de 78,80 metros
cuadrados, sin aprovechamiento urbanístico, que se delimita claramente en los estatutos
y constituye un elemento común, de manera que los terrenos cuyo uso se atribuye a las
parcelas no agotan la superficie de la finca general, por lo cual las parcelas resultantes
no constituyen realmente objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre
sí, sino que están integradas en un régimen de propiedad horizontal como medio más
adecuado para regular el uso de los elementos comunes.
B.–Pero, en cualquier caso, como resulta de la citada resolución de 20 de julio
de 2020, la existencia de indicios de parcelación –que es lo que argumenta el señor
registrador– tiene como única consecuencia la exigencia de licencia o declaración
municipal de que ésta no es necesaria, y en el supuesto de la escritura calificada se
acompaña el testimonio de la licencia municipal que autoriza la división horizontal en los
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