III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-8157)
Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se suspende la inscripción de la constitución de un complejo inmobiliario por no aportar la georreferenciación de las parcelas resultantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46785
II.–Fundamentos de Derecho.
1. En base al acta de subsanación citada se entiende subsanado el defecto
señalado en el Fundamento de Derecho 2 de la primera nota de calificación, aclarando la
superficie privativa de cada una de las parcelas resultantes.
2. Se mantiene, por no haberse subsanado, el defecto señalado en el Fundamento
de Derecho tercero de la primera nota de calificación en los mismos términos que se
vuelven a reproducir a continuación, fundamentalmente la necesaria aportación de la
base gráfica georreferenciada de las parcelas resultantes:
3. Necesaria aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la
zona común.
El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, en su redacción dada
por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, señala que:
“Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación,
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación,
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos”, la
inscripción contendrá: “la representación gráfica georreferenciada de la finca que
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas,
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) Para la incorporación de la
representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título
inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de
uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica
georreferenciada alternativa.”
En el caso que nos ocupa, no se ha aportado Certificación Catastral descriptiva y
gráfica de la finca resultantes, por lo que deberá acreditarse tal representación gráfica
por cualquiera de los medios alternativos previstos en la Ley. La representación gráfica
alternativa deberá presentarse en formato GML, mediante informe de validación grafica
frente al parcelario catastral obtenido en la sede electrónica de Catastro.
Debe tenerse en cuenta que la actuación realizada, constituye, en realidad, la
constitución de un complejo inmobiliario de los regulados en el artículo 24 Ley de
Propiedad Horizontal, que cuenta con la preceptiva autorización del Ayuntamiento.
A esta conclusión se llega si consideramos que, a cada uno de los departamentos
que se crean, se les asigna su correspondiente aprovechamiento urbanístico y que, el
propietario de cada unidad puede realizar cualquier tipo de alteraciones de la finca, sin
necesidad del consentimiento de la Junta. Es decir, no se considera el vuelo como
elemento común, necesario para mantener la unidad jurídica de la finca y para ser
considerado como auténtica división horizontal, siquiera sea calificada como tumbada.
Como ha aclarado la DGSJPyFP en su resolución 27/01/2021, un complejo
inmobiliario, es un conjunto de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto
edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como
porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza
inmobiliaria. Y que la regulación vigente admite expresamente que se pueda constituir un
complejo inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no sólo ni necesariamente
edificaciones, sino también “parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea
la vivienda o locales”.
3. La aportación de la representación gráfica georreferenciada de las parcelas
resultantes es una exigencia derivada del citado artículo 9.b de la Ley Hipotecaria,
atendida la verdadera naturaleza jurídica de la operación realizada que, aunque se
califique como constitución en régimen de propiedad horizontal división horizontal, en
realidad supone la creación de dos parcelas nuevas que implican un auténtico
fraccionamiento del terreno, puesto que ni suelo ni vuelo es común. Hay que partir de
dos premisas:
En primer lugar, que existe diferencia sustancial entre la división horizontal, aunque
sea de las denominadas tumbadas, y la constitución de un complejo inmobiliario. Estos
cve: BOE-A-2023-8157
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 77
Viernes 31 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 46785
II.–Fundamentos de Derecho.
1. En base al acta de subsanación citada se entiende subsanado el defecto
señalado en el Fundamento de Derecho 2 de la primera nota de calificación, aclarando la
superficie privativa de cada una de las parcelas resultantes.
2. Se mantiene, por no haberse subsanado, el defecto señalado en el Fundamento
de Derecho tercero de la primera nota de calificación en los mismos términos que se
vuelven a reproducir a continuación, fundamentalmente la necesaria aportación de la
base gráfica georreferenciada de las parcelas resultantes:
3. Necesaria aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la
zona común.
El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, en su redacción dada
por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, señala que:
“Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación,
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación,
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos”, la
inscripción contendrá: “la representación gráfica georreferenciada de la finca que
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas,
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (...) Para la incorporación de la
representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título
inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de
uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica
georreferenciada alternativa.”
En el caso que nos ocupa, no se ha aportado Certificación Catastral descriptiva y
gráfica de la finca resultantes, por lo que deberá acreditarse tal representación gráfica
por cualquiera de los medios alternativos previstos en la Ley. La representación gráfica
alternativa deberá presentarse en formato GML, mediante informe de validación grafica
frente al parcelario catastral obtenido en la sede electrónica de Catastro.
Debe tenerse en cuenta que la actuación realizada, constituye, en realidad, la
constitución de un complejo inmobiliario de los regulados en el artículo 24 Ley de
Propiedad Horizontal, que cuenta con la preceptiva autorización del Ayuntamiento.
A esta conclusión se llega si consideramos que, a cada uno de los departamentos
que se crean, se les asigna su correspondiente aprovechamiento urbanístico y que, el
propietario de cada unidad puede realizar cualquier tipo de alteraciones de la finca, sin
necesidad del consentimiento de la Junta. Es decir, no se considera el vuelo como
elemento común, necesario para mantener la unidad jurídica de la finca y para ser
considerado como auténtica división horizontal, siquiera sea calificada como tumbada.
Como ha aclarado la DGSJPyFP en su resolución 27/01/2021, un complejo
inmobiliario, es un conjunto de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto
edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como
porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza
inmobiliaria. Y que la regulación vigente admite expresamente que se pueda constituir un
complejo inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no sólo ni necesariamente
edificaciones, sino también “parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea
la vivienda o locales”.
3. La aportación de la representación gráfica georreferenciada de las parcelas
resultantes es una exigencia derivada del citado artículo 9.b de la Ley Hipotecaria,
atendida la verdadera naturaleza jurídica de la operación realizada que, aunque se
califique como constitución en régimen de propiedad horizontal división horizontal, en
realidad supone la creación de dos parcelas nuevas que implican un auténtico
fraccionamiento del terreno, puesto que ni suelo ni vuelo es común. Hay que partir de
dos premisas:
En primer lugar, que existe diferencia sustancial entre la división horizontal, aunque
sea de las denominadas tumbadas, y la constitución de un complejo inmobiliario. Estos
cve: BOE-A-2023-8157
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Núm. 77
