BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46804

escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro, y demás
preceptos concordantes del Reglamento Hipotecario en concreto el artículo 98 que
expresamente dispone que: “El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el
artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos,
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión o la expresión sin la
claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y el
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
La calificación registral de los documentos presentados en el Registro de la
Propiedad se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la
inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada y no impedirá el
procedimiento que pueda seguir ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título o
sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo
procedimiento. (artículo 101 del Reglamento Hipotecario).
II. En la Resolución citada por el presentante (RDGSFyFP de 23 de mayo de 2022
se indica que “8. El artículo 222.9 de la Ley Hipotecaria, antes citado, hace referencia a
las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico
en los trámites registrales.
En el ámbito que nos ocupa, la relación electrónica con los Registros de la
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles debe serlo a través de la Sede Electrónica
de los mismos que se encuentra alojada en la dirección electrónica https://
sede.registradores.org/site/home.
El uso de dicha sede implica una serie de controles tecnológicos que garantizan la
identidad del interesado y el cumplimiento de la normativa nacional y europea en materia
de seguridad, firma electrónica y protección de datos. Entre dichos controles podemos
citar los siguientes:
a) Que el certificado con el que se accede sea de una entidad de confianza
publicada por la TLS en cumplimiento de la normativa EIDAS de la Unión Europea. Las
principales características que definen esos certificados de seguridad son:
Cifrado. Los datos que se intercambian son cifrados, impidiendo que ningún tercero
pueda acceder a su contenido.
Integridad de los datos. Mientras se realiza la transferencia, los datos no pueden ni
modificarse, ni dañarse, sin que este proceso sea detectado.
Autenticación. Permite acreditar a los usuarios la identidad del servidor web
(verificando la existencia legal de la empresa y que es dueña del sitio web).
b) Sellado de tiempo válido y emitido por una autoridad de confianza para la TLS en
cumplimiento de normativa EIDAS.
c) Verificación de la vigencia o no revocación del certificado. La revocación del
certificado debe basarse en una referencia temporal válida, por lo que el punto b) es
obligatorio. Sin sello de tiempo asociado, no es posible hacer una verificación del estado
en ese momento con todas las garantías requeridas. La evidencia de revocación debe
estar disponible para su valoración por parte del registrador y así ocurre en la sede
electrónica de los registradores.
d) Conexión con el Libro de Entrada del Registro en el caso de presentación
telemática y al escuchador de publicidad del servidor del Registro. Igual que la
presentación o petición de publicidad física tiene conexión directa con el libro de entrada,
también la efectuada a través de la sede electrónica de los Registradores tiene dicha
conexión.
En consecuencia, la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso
del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, por los

cve: BOE-A-2023-8159
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 77