BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. TC. Pág. 47770

a una indemnización sino al pago del precio cuando el propietario decide enajenar y la
administración ejercita su derecho de adquisición preferente. Si bien esto es así desde la
perspectiva del propietario inicial, transmitente, en el caso del retracto, que opera cuando
la transmisión ya se ha producido, el ejercicio del derecho comporta para el adquirente
retraído una auténtica privación de su derecho de propiedad. Y en el caso del retracto
administrativo, esta privación del derecho de propiedad que sufre el adquirente retraído se
contempla en la ley en atención a un interés público o social, debiendo mediar la
correspondiente indemnización, lo que nos conduce a situarnos, en principio, en el ámbito
del art. 33.3 CE. Así las cosas, y para el caso del retracto, habría que determinar si el
decreto-ley contraviene el art. 33.3 CE respecto del adquirente retraído porque solo se
contempla el pago del precio, sin incluir el abono de los gastos en que se haya incurrido
con la transmisión.
Indican además los recurrentes que esta vulneración no se anuda a un precepto
concreto, sino que se deriva de la sistemática de la norma, al no establecer mecanismo
alguno de compensación de estos perjuicios patrimoniales, sino meramente el precio
pactado entre las partes, con cita expresa de los arts. 2, 3, 4, 7, 8, 11 y 12 del decretoley. Habría que considerar si, efectivamente, cabe alcanzar esta conclusión.
En la regulación que hace el decreto-ley, indica el art. 2.6 que, en el caso de ejercicio
del derecho de tanteo sobre viviendas de protección pública, el ejercicio del derecho se
realizará mediante notificación fehaciente y se procederá al pago del precio en el plazo
de cuatro meses, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido
plazos superiores. Y entre los extremos que ha de contener la notificación se incluye el
precio a satisfacer, con indicación de la partida presupuestaria. Para el derecho de
retracto, el art. 3.7 se pronuncia en términos similares. En ambos casos, por tanto, se
hace una genérica referencia al pago del precio.
Cuando se trate del ejercicio de derechos de adquisición preferente en transmisiones
singulares, el art. 11.3 del decreto-ley determina que, para el ejercicio del derecho de
tanteo, el precio de adquisición será el que se hubiera fijado para la transmisión objeto
de tanteo, y en el caso del retracto, el art. 12.3 del decreto-ley indica que el precio de
adquisición será el que se hubiere fijado en la transmisión objeto de retracto. Todas estas
normas aluden genéricamente al precio, pero ninguna de ellas establece que el único
concepto a abonar haya de ser este, ni indican tampoco de manera expresa que deban
abonarse también los gastos ocasionados con la transacción.
Sin embargo, el art. 7.3 del decreto-ley sí dispone, para el caso en que la Generalitat
ejercite los derechos de adquisición preferente sobre vivienda de protección pública
(«derechos de adquisición preferente establecidos en los artículos anteriores») a favor
de tercera persona, que «los gastos que genere la transmisión serán de cuenta de esta,
así como el abono del precio a la persona transmitente o cualquier otro gasto análogo
derivado, directa o indirectamente, de la transmisión». En términos prácticamente
idénticos se pronuncia el art. 8.4 del decreto-ley para el caso de que la Generalitat ceda
los derechos de adquisición preferente sobre vivienda de protección pública al municipio
donde radique la vivienda.
También en la regulación civil del derecho de retracto la obligación de pago no se
restringe al pago estricto del precio. En el retracto legal del derecho civil el retrayente
queda obligado al pago de los gastos de la venta por la remisión que hace el
art. 1525 CC al art. 1518 CC, y son los tribunales ordinarios los encargados de terminar
qué gastos sería legítimo restituir al comprador.
Como dijimos en la STC 170/1989, FJ 6, es posible «el uso por la administración de
tales derechos previa disposición legislativa constitutiva de las mismas, con
sometimiento al Derecho civil del régimen jurídico de las instituciones citadas», y como
añadimos en la STC 207/1999, FJ 5, también es posible que estos derechos queden
«regulados por la correspondiente legislación administrativa, e insertándose en las
competencias de titularidad autonómica cuando las comunidades autónomas hayan
asumido en sus estatutos competencias normativas sobre la materia en que dichos
derechos reales se incardinan».

cve: BOE-A-2023-8215
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Núm. 77