BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. TC. Pág. 47764

sino que únicamente se proyectan los derechos de tanteo y retracto sobre determinadas
transacciones.
El art. 10.1 c) del decreto-ley reconoce el «(d)erecho de tanteo y retracto en las
transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea
el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 por 100 de dicho
edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o
participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad
inmobiliaria». Y el art. 10.1 d) se refiere al «(d)erecho de tanteo y retracto en las
operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha
operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de
mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria».
El recurso distingue los supuestos en los que se trate de operaciones de transmisión
de empresas y aquellos que traten de encubrir fraudulentamente una transmisión de
activos únicamente para evitar el derecho de adquisición preferente de la Generalitat. En
el primer caso, la regulación autonómica no solo entraría en conflicto con la competencia
estatal en materia de legislación mercantil, sino también con las competencias de las
demás comunidades autónomas, pues la transmisión de empresas puede implicar la
existencia de negocio y activos en distintos territorios. Lo mismo sucedería en el
segundo supuesto cuando los inmuebles se ubiquen en otras comunidades autónomas,
porque en tal caso, la Generalitat estaría ejercitando unos derechos establecidos en una
norma valenciana que se aplicaría extraterritorialmente y que podría llevar a la
inaplicablidad material en caso de que otra autonomía regulase en los mismos términos.
Para dar respuesta a la posible invasión de la competencia estatal sobre la
legislación mercantil, hay que determinar si establecer un derecho de adquisición
preferente sobre acciones o participaciones sociales constituye una invasión en la
competencia estatal en la materia. Desde los primeros pronunciamientos sobre derechos
de adquisición preferente hemos entendido que «(e)l establecimiento en favor de la
administración de un derecho de tanteo y retracto para determinados supuestos no
implica una regulación de tal institución civil, la cual es perfectamente compatible, como
en el caso enjuiciado sucede, con el uso por la administración de tales derechos previa
disposición legislativa constitutiva de las mismas, con sometimiento al Derecho civil del
régimen jurídico de las instituciones citadas» (STC 170/1989, de 19 de octubre, FJ 6).
Paralelamente, resulta lógico entender que el establecimiento de un derecho de
adquisición preferente sobre acciones o participaciones sociales no significa establecer
una regulación mercantil. Ciertamente, en este caso el ejercicio de los derechos de
adquisición convertiría a la Generalitat en titular de las acciones o participaciones
sociales, y socia, por tanto, de una sociedad de capital. Pero no se produciría una
interferencia en la legislación mercantil. En este sentido, el art. 156.2 de la Ley de les
Corts Valencianes 1/2015, de 6 de febrero, de hacienda pública, sector público
instrumental y de subvenciones, establece: «Las sociedades mercantiles de la
Generalitat tienen personalidad jurídica de naturaleza privada, y en ningún caso
dispondrán de facultades que impliquen el ejercicio de potestades administrativas. Se
regirán, como regla general, por el ordenamiento jurídico privado y su legislación
específica, sin perjuicio de lo establecido en la presente ley y en el resto de normas de
Derecho público que les resulten de aplicación. A tal efecto, el conjunto de sus derechos
y obligaciones de carácter económico tendrán siempre naturaleza privada». Por tanto, ni
del hecho de la adquisición de acciones o participaciones sociales ni de la ulterior
condición de socia de la Generalitat puede inferirse invasión alguna en la competencia
del Estado en legislación mercantil.
A propósito de la posible invasión de competencias de otras comunidades autónomas,
hay que tener en cuenta que el art. 10.3 del decreto-ley establece como requisito esencial
de los derechos de adquisición preferente que «las viviendas sobre las que se podrán
ejercitar los derechos de tanteo y retracto deberán estar ubicadas en los municipios
incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o, en su caso, en sus áreas de
influencia», extremo que se desarrolla en los arts. 13 a 15 del decreto-ley y que permite

cve: BOE-A-2023-8215
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 77