BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 27 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 44872

Hipotecaria), existiendo, además, desde 1930, una serie de actuaciones sobre el suelo,
como reconoce el propio recurrente, que no han tenido acceso al Registro y que
dificultan la apreciación de la coherencia interna entre la georreferenciación que resulta
del Registro y que no se puede identificar y la actual georreferenciación alternativa que
se ha aportado al expediente, sin que se haya aclarado la situación resultante actual de
la finca descrita en el año 1930.
b) la registradora ha utilizado la aplicación informática homologada para el
tratamiento de las representaciones gráficas del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que le
permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de
delimitación actual. Ciertamente, podría haber acudido a la cartografía histórica del
Catastro, pero ello no es óbice para que califique sobre la georreferenciación actual,
puesto que los cambios en la realidad física producidos por la propia evolución del
territorio, desde el año 1930, no resultan del contenido del folio registral y para inscribir la
georreferenciación debe existir una coherencia interna entre la descripción que resulta
del Registro y la georreferenciación de la finca, con los medios de que se disponga y
entre la descripción que ahora se propone y su georreferenciación. Solo cuando se de
esa coherencia, será posible comparar ambos recintos geográficos, para determinar si
puede inscribirse esa georreferenciación. Fallando esa coherencia interna, no es posible
realizar la comparación de recintos con plenas garantías, pues la alternativa se ubica
dentro de una parcela catastral mayor, con titularidad es distinta y que se corresponde
con la identificación de nueve fincas registrales, que se encuentran bastante delimitadas
en la realidad física.
c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha norma. Incluso, puede tratarse de fincas carentes de realidad
física, al no haber tenido el debido acceso registral las diferentes actuaciones
transformadoras que han existido sobre el suelo. Esta es una de las situaciones que la
Ley 13/2015 trata de prevenir. Pero, su existencia previa a la entrada en vigor de la
misma es innegable y el supuesto de hecho del presente recurso parece ser un claro
ejemplo de ello, dada la imprecisa descripción de la finca 9.574, sin referencia a dato
físico alguno sobre el territorio.
d) la registradora, a la vista de las alegaciones efectuadas por el colindante y a las
manifestaciones realizadas en el informe del Ayuntamiento de Madrid, decide
motivadamente según su prudente criterio, denegar la inscripción solicitada, por la
invasión de finca colindante inmatriculada, cuyo titular se opone, porque no puede
asegurarse la realidad física de la finca registral 9.574. Por lo que fundamenta
objetivamente sus dudas en la identidad de la finca, pues de inscribirse la
georreferenciación en estas circunstancias, el peligro de generar una doble
inmatriculación es evidente. Y aunque conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la
mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de
cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la
inscripción», ello no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en
cuenta para formar el juicio del registrador. Y como dijo la Resolución de este Centro
Directivo de 7 de septiembre de 2022, no puede calificarse de temeraria la calificación
registral negativa si la misma se apoya en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria:
notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por dos de éstos.
Y como también indicó la Resolución de 19 de julio de 2016, el objeto de la
intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del
Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo
caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan
tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble
inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo

cve: BOE-A-2023-7839
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Núm. 73