BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 27 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 44842

Pero, cuando la oposición la formula no un titular catastral afectado, cuya propiedad
no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una
finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y
merece mayor consideración.
No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que ‘el Registrador
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que
será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos,
y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción’.
En el presente caso, es claro que la finca registral de quien formula oposición no
tiene previamente inscrita su georreferenciación y, por tanto, no cabe aplicar aquí el
primer inciso relativo a que ‘el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita’.
Pero, si se accede a la pretensión de inscripción de la georreferenciación alternativa
del promotor, sí se le impediría al titular de la finca registral colindantes inscribir, en su
día y por la vía del expediente del artículo 199, su propia georreferenciación de origen
catastral, porque solaparía con la georreferenciación de la finca objeto del presente
expediente, todo lo cual evidencia la existencia de un conflicto o controversia en la
delimitación del lindero común.
Por tanto, constatado que existe una controversia no sólo entre un titular registral y
un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales
colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de
este Centro Directivo formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022 entre
otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en
un expediente del artículo 199, dada la oposición de un colindante que resulta no solo
ser titular catastral del inmueble catastral afectado en parte por la georreferenciación que
pretende inscribir el promotor, sino también titular registral de la finca colindante. Y que si
bien no tiene tampoco inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente
georreferenciación sí que la aporta ahora, como georreferenciación catastral, en el
trámite de alegaciones con oposición para que quede precisada cuál es la concreta
invasión que alega.
Con ello ‘queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales
colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso
gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la
constatación de su existencia’; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional
posterior que aclare la controversia conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley
Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación
registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria o específicamente dentro del propio
artículo 199.
Ello determina como consecuencia necesaria en el presente expediente la
confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas
fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que
competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, -como ya se dijo en la Resolución
de 21 de septiembre de 2020- ‘decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de
cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre
colindantes’.”.
Al igual que en el supuesto trascrito, mis representados efectuaron alegaciones (así
lo reconoce el Registrador “Sólo uno realizó alegaciones por escrito, fuera de plazo, y
que aun así fueron estudiadas. Su contenido era el mismo de las manifestaciones
verbales que alguno de ellos realizó en la oficina o por teléfono”) que según el
Registrador fueron tenidos en cuenta. Concretamente. uno de ellos efectuó oposición por
escrito (A. M. M. V.) en el que identificó con total exactitud su finca registral (la 5717/bis

cve: BOE-A-2023-7838
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Núm. 73