III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7461)
Resolución de 6 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de la comunidad de propietarios de un conjunto urbanístico en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42936
voto alguno, ni alegaciones a la redacción del acta ni impugnaciones judiciales, por lo
que resulta aprobado por mayoría al cumplir tres quintas partes de la totalidad de los
propietarios, que a su vez representan tres quintas partes de las cuotas de participación.
Según el único de los dos defectos expresados en la calificación impugnada que es
mantenido por la registradora, ésta fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción
solicitada en que, según el registro, la finca registral número 15.003 del Ayuntamiento de
Poio, es un conjunto residencial, con acceso a través de trece portales, y ocho niveles de
edificación distribuidos en cuatro bloques y, según la certificación incorporada a la
escritura calificada, el acuerdo «no estaría adoptado por la Comunidad General del
Conjunto Residencial, sino por la comunidad de únicamente dos Bloques, A y C, del
mismo conjunto. No puede en ningún caso accederse a la modificación de estatutos del
Conjunto Residencial, compuesto como se ha expuesto por cuatro Bloques y trece
portales, por el acuerdo de los propietarios únicamente de dos de los Bloques,
correspondientes a ocho portales. El acuerdo adoptado no puede vincular a los
propietarios de los Bloques B y D que no han formado parte del mismo. La modificación
de los estatutos en el presente caso requiere que el acuerdo se haya tomado en Junta
debidamente convocada, con inclusión en el orden del día del acuerdo a tomar, que se
sujete al quorum legal según se trate de primera o segunda convocatoria y que esté
tomado con el voto favorable de tres quintos de los propietarios que asimismo
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del total de propietarios
del conjunto residencial, cuatro bloques, y trece portales, lo que no ocurre en el presente
caso».
La recurrente alega que, según la realidad catastralmente constatable, coincidente
con la realidad física y la inscrita, los bloques A y C son los únicos existentes en la finca
registral 15.003, no existiendo los bloques B y D, previstos en la escritura de obra nueva
en construcción y división horizontal, pero no edificados, siendo, no obstante, su titular
«la entidad Inmobiliaria Nino Mirón SL –que ha transmitido recientemente a la SAREB la
totalidad del suelo de que resulta titular en la Urbanización o Fase 3 sin edificar, como le
consta al Registro–» debidamente citada a la junta de propietarios y notificada del
acuerdo de ésta.
2. Ciertamente, los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico como el del
presente caso, integrado por varios bloques o portales, deben ser aprobados por todos
los propietarios de aquél –y no solo por los propietarios de algunos de éstos–, con la
mayoría establecida en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
Y para resolver la concreta cuestión planteada en este expediente debe tenerse en
cuenta que, como tiene declarado el Tribunal Supremo, Sala Tercera, en Sentencia de 22
de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no
es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera
que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que
sea el acto de calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes
consecuencias, entre ellas que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el
recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros
defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente (vid., entre
otras muchas, las Resoluciones de 24 de marzo de 2004, 13 de diciembre de 2010, 16
de noviembre de 2021 y 14 de junio de 2022). Asimismo, por imperativo del mismo
precepto legal, debe rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en
documentos no presentados en tiempo y forma.
Hechas las anteriores precisiones sobre el objeto del recurso, es la calificación tal y
como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis. Por ello,
habida cuenta de que la registradora no opone objeción alguna a la aprobación de los
acuerdos de la comunidad por los propietarios de los bloques A y C, debe decidirse
únicamente si dicha calificación está fundada respecto de la aprobación de tales
acuerdos por los restantes propietarios del conjunto urbanístico. Y la respuesta debe ser
cve: BOE-A-2023-7461
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 69
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42936
voto alguno, ni alegaciones a la redacción del acta ni impugnaciones judiciales, por lo
que resulta aprobado por mayoría al cumplir tres quintas partes de la totalidad de los
propietarios, que a su vez representan tres quintas partes de las cuotas de participación.
Según el único de los dos defectos expresados en la calificación impugnada que es
mantenido por la registradora, ésta fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción
solicitada en que, según el registro, la finca registral número 15.003 del Ayuntamiento de
Poio, es un conjunto residencial, con acceso a través de trece portales, y ocho niveles de
edificación distribuidos en cuatro bloques y, según la certificación incorporada a la
escritura calificada, el acuerdo «no estaría adoptado por la Comunidad General del
Conjunto Residencial, sino por la comunidad de únicamente dos Bloques, A y C, del
mismo conjunto. No puede en ningún caso accederse a la modificación de estatutos del
Conjunto Residencial, compuesto como se ha expuesto por cuatro Bloques y trece
portales, por el acuerdo de los propietarios únicamente de dos de los Bloques,
correspondientes a ocho portales. El acuerdo adoptado no puede vincular a los
propietarios de los Bloques B y D que no han formado parte del mismo. La modificación
de los estatutos en el presente caso requiere que el acuerdo se haya tomado en Junta
debidamente convocada, con inclusión en el orden del día del acuerdo a tomar, que se
sujete al quorum legal según se trate de primera o segunda convocatoria y que esté
tomado con el voto favorable de tres quintos de los propietarios que asimismo
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del total de propietarios
del conjunto residencial, cuatro bloques, y trece portales, lo que no ocurre en el presente
caso».
La recurrente alega que, según la realidad catastralmente constatable, coincidente
con la realidad física y la inscrita, los bloques A y C son los únicos existentes en la finca
registral 15.003, no existiendo los bloques B y D, previstos en la escritura de obra nueva
en construcción y división horizontal, pero no edificados, siendo, no obstante, su titular
«la entidad Inmobiliaria Nino Mirón SL –que ha transmitido recientemente a la SAREB la
totalidad del suelo de que resulta titular en la Urbanización o Fase 3 sin edificar, como le
consta al Registro–» debidamente citada a la junta de propietarios y notificada del
acuerdo de ésta.
2. Ciertamente, los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico como el del
presente caso, integrado por varios bloques o portales, deben ser aprobados por todos
los propietarios de aquél –y no solo por los propietarios de algunos de éstos–, con la
mayoría establecida en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
Y para resolver la concreta cuestión planteada en este expediente debe tenerse en
cuenta que, como tiene declarado el Tribunal Supremo, Sala Tercera, en Sentencia de 22
de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no
es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera
que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que
sea el acto de calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes
consecuencias, entre ellas que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el
recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros
defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente (vid., entre
otras muchas, las Resoluciones de 24 de marzo de 2004, 13 de diciembre de 2010, 16
de noviembre de 2021 y 14 de junio de 2022). Asimismo, por imperativo del mismo
precepto legal, debe rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en
documentos no presentados en tiempo y forma.
Hechas las anteriores precisiones sobre el objeto del recurso, es la calificación tal y
como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis. Por ello,
habida cuenta de que la registradora no opone objeción alguna a la aprobación de los
acuerdos de la comunidad por los propietarios de los bloques A y C, debe decidirse
únicamente si dicha calificación está fundada respecto de la aprobación de tales
acuerdos por los restantes propietarios del conjunto urbanístico. Y la respuesta debe ser
cve: BOE-A-2023-7461
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Núm. 69
