III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7456)
Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una hipoteca unilateral constituida en representación de determinada junta de compensación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42897
El registrador denegó la inscripción de la escritura respecto de la finca
registral 40.109 de Tías (inscrita a favor de la citada junta de compensación) por existir, a
su juicio, dos defectos:
a) los artículos 83 y 137 del Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento
de Canarias aprobado por el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, tienen su
precedente en los artículos 177 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 y 88.4
del Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias
de 2004, que permitían expresamente que la junta de compensación procediera a la
enajenación de los terrenos que se hubiera reservado en el proyecto de compensación
para hacer frente a los gastos de urbanización; indicándose en la inscripción registral de
la citada finca número 40.109 de Tías que, en el proyecto de compensación aprobado
por el Ayuntamiento, se reserva la parcela por la junta de compensación para su
enajenación directa con el fin de sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así
como cualquier otro gasto señalado en el proyecto de compensación.
Como consecuencia de ello, la junta de compensación no puede constituir hipoteca
sobre una finca a ella adjudicada en el proyecto en garantía de una deuda de terceros y
por tanto ajena a su objeto social, que es ejecutar la urbanización.
b) se indica en la escritura calificada que la compareciente ostenta poder para
representar a la junta de compensación «en virtud del acuerdo de Asamblea» que se ha
elevado a público, por lo que no es posible discernir si dicho acuerdo tenía por objeto la
concesión de poder para realizar actos dispositivos en general (y que el notario
autorizante ha considerado suficiente para el acto que se documenta a pesar de
encontrarse fuera del objeto social); o si es el propio acuerdo de la asamblea autorizando
la constitución de hipoteca el que es objeto de ejecución.
El notario recurrente alega, en síntesis, además de la falta de fundamentación de la
nota de calificación, lo siguiente:
– Los fines de la junta de compensación son conceptual y sustancialmente
equiparables al concepto de objeto social de las sociedades mercantiles, como pone
también de manifiesto que, en la propia nota de calificación, el registrador utiliza dicha
equiparación al afirmar que la constitución de una garantía para asegurar una deuda de
un tercero es «ajena a su objeto social».
– Tal y como se afirma en la propia nota de calificación recurrida, la junta de
compensación tiene facultades dispositivas en el cumplimiento de sus fines y, por tanto,
tiene la facultad de hipotecar los bienes cuya propiedad fiduciaria ostenta. En este
sentido se pronuncian también los artículos 86.5 y el 88.4 del Decreto 183/2004, de 21
de diciembre, por el que se aprueba el reglamento de gestión y ejecución del
planeamiento de Canarias, y 177 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978.
– La hipoteca es un derecho de realización de valor que, per se, no implica una
enajenación automática de un bien, ni, en el caso de que la ejecución hipotecaria tenga
lugar, una pérdida económica para el hipotecante no deudor, ya que este podrá ejercitar
la correspondiente acción de regreso contra el deudor en términos análogos a los
previstos en el artículo 1843 del Código Civil, en sede de fianza, y el artículo 1158 del
Código Civil, que regula el régimen general del pago de las obligaciones, lo que dota, a
dicho gravamen, a priori, de una neutralidad económica.
– En nuestro ordenamiento, en el ámbito de las sociedades mercantiles, es pacífica
y generalmente aceptada la denominada «doctrina de los actos neutros o polivalentes»
en cuya virtud, por no ser contrarios al objeto social -y la junta de compensación tiene
facultad de hipotecar en el cumplimiento de sus fines-, deben entenderse incluidos en
ámbito de actuación propio del representante orgánico; en el presente caso, de la junta
de compensación, aun cuando su conexión con el objeto social no sea patente o
manifiesta. Y entre esos actos de naturaleza neutra o polivalente, que, por tener causa
fungible, pueden ser onerosos o gratuitos, y que están incluidos en el poder de
representación del órgano de administración social por no ser contradictorios con el
cve: BOE-A-2023-7456
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 69
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42897
El registrador denegó la inscripción de la escritura respecto de la finca
registral 40.109 de Tías (inscrita a favor de la citada junta de compensación) por existir, a
su juicio, dos defectos:
a) los artículos 83 y 137 del Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento
de Canarias aprobado por el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, tienen su
precedente en los artículos 177 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 y 88.4
del Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias
de 2004, que permitían expresamente que la junta de compensación procediera a la
enajenación de los terrenos que se hubiera reservado en el proyecto de compensación
para hacer frente a los gastos de urbanización; indicándose en la inscripción registral de
la citada finca número 40.109 de Tías que, en el proyecto de compensación aprobado
por el Ayuntamiento, se reserva la parcela por la junta de compensación para su
enajenación directa con el fin de sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así
como cualquier otro gasto señalado en el proyecto de compensación.
Como consecuencia de ello, la junta de compensación no puede constituir hipoteca
sobre una finca a ella adjudicada en el proyecto en garantía de una deuda de terceros y
por tanto ajena a su objeto social, que es ejecutar la urbanización.
b) se indica en la escritura calificada que la compareciente ostenta poder para
representar a la junta de compensación «en virtud del acuerdo de Asamblea» que se ha
elevado a público, por lo que no es posible discernir si dicho acuerdo tenía por objeto la
concesión de poder para realizar actos dispositivos en general (y que el notario
autorizante ha considerado suficiente para el acto que se documenta a pesar de
encontrarse fuera del objeto social); o si es el propio acuerdo de la asamblea autorizando
la constitución de hipoteca el que es objeto de ejecución.
El notario recurrente alega, en síntesis, además de la falta de fundamentación de la
nota de calificación, lo siguiente:
– Los fines de la junta de compensación son conceptual y sustancialmente
equiparables al concepto de objeto social de las sociedades mercantiles, como pone
también de manifiesto que, en la propia nota de calificación, el registrador utiliza dicha
equiparación al afirmar que la constitución de una garantía para asegurar una deuda de
un tercero es «ajena a su objeto social».
– Tal y como se afirma en la propia nota de calificación recurrida, la junta de
compensación tiene facultades dispositivas en el cumplimiento de sus fines y, por tanto,
tiene la facultad de hipotecar los bienes cuya propiedad fiduciaria ostenta. En este
sentido se pronuncian también los artículos 86.5 y el 88.4 del Decreto 183/2004, de 21
de diciembre, por el que se aprueba el reglamento de gestión y ejecución del
planeamiento de Canarias, y 177 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978.
– La hipoteca es un derecho de realización de valor que, per se, no implica una
enajenación automática de un bien, ni, en el caso de que la ejecución hipotecaria tenga
lugar, una pérdida económica para el hipotecante no deudor, ya que este podrá ejercitar
la correspondiente acción de regreso contra el deudor en términos análogos a los
previstos en el artículo 1843 del Código Civil, en sede de fianza, y el artículo 1158 del
Código Civil, que regula el régimen general del pago de las obligaciones, lo que dota, a
dicho gravamen, a priori, de una neutralidad económica.
– En nuestro ordenamiento, en el ámbito de las sociedades mercantiles, es pacífica
y generalmente aceptada la denominada «doctrina de los actos neutros o polivalentes»
en cuya virtud, por no ser contrarios al objeto social -y la junta de compensación tiene
facultad de hipotecar en el cumplimiento de sus fines-, deben entenderse incluidos en
ámbito de actuación propio del representante orgánico; en el presente caso, de la junta
de compensación, aun cuando su conexión con el objeto social no sea patente o
manifiesta. Y entre esos actos de naturaleza neutra o polivalente, que, por tener causa
fungible, pueden ser onerosos o gratuitos, y que están incluidos en el poder de
representación del órgano de administración social por no ser contradictorios con el
cve: BOE-A-2023-7456
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Núm. 69
