BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 42898

objeto social, deben incluirse indudablemente los contratos de prestación de garantías,
como las fianzas o las hipotecas.
– La actividad urbanizadora es una actividad de contenido económico en los
términos expuestos, y, reconocida la plena capacidad jurídica de la junta de
compensación para realizar actos de disposición y gravamen para el cumplimiento de
sus fines, queda excluido del ámbito objetivo de la calificación del registrador la
apreciación de si el acto documentado está o no comprendido en los fines -«objeto
social»- de la junta de compensación. Y resulta materialmente imposible determinar por
el registrador si el acto contenido en la escritura calificada está o no comprendido dentro
de los fines propios de la junta de compensación, y, mucho menos, determinar que es
contrario al objeto social de la junta de compensación.
– Resulta asimismo imposible, tanto para el notario como para el registrador,
determinar el grado de vinculación o pertenencia o no a la junta de compensación de las
distintas partes del negocio documentado y su mayor o menor conexión directa o
indirecta con los fines de la misma, ya que la vida jurídica y económica se desarrolla en
gran parte fuera del ámbito de la actuación notarial, y, en mayor medida, fuera del ámbito
de la publicidad hipotecaria, pues pueden existir multitud de negocios que no tengan
reflejo notarial ni registral o que no lo tengan en la totalidad de sus fases o elementos,
sin que ello deba comportar en sí mismo una actuación ilegal o fraudulenta o, -como
parece deducirse de la nota calificación recurrida- un acto contrario a los fines de la junta
de compensación.
– La mención que hace el registrador a la constancia en el folio de la finca de que la
junta de compensación se reserva la propiedad de la misma para su enajenación directa
«con el fin de sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así como cualquier otro
gasto señalado en el proyecto de compensación», no puede fundamentar la denegación
de la inscripción de la hipoteca en los términos que resultan de la escritura calificada, ya
que el registrador carece medios para determinar si el acto documentado excede o no de
la finalidad designada para dicha finca y la constitución de la hipoteca ha sido autorizada
expresamente por la Asamblea de propietarios. Y si dicho dato constituye una limitación
esencial a las facultades dispositivas de la junta de compensación la misma debería
constar reflejada en la información registral de la finca emitida el día 29 de septiembre
de 2022.
2. Como cuestión previa, respecto de las alegaciones del recurrente sobre la falta
de motivación de la calificación recurrida, cabe recordar que este Centro Directivo ha
tenida ocasión de afirmar en reiteradas ocasiones que cuando la calificación del
registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo
procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio,
se oponen a la inscripción pretendida, aquella exprese también una motivación suficiente
de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con
claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se
basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de
octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de
julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre
de 2018, 1 de marzo de 2019, 7 de enero de 2020 y 18 de febrero y 18 de marzo
de 2021, entre otras muchas).
Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos
de derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución
del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid., por todas, las
Resoluciones de 25 de octubre de 2007 y 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no
basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro
Directivo), sino que es necesario justificar la razón por la que el precepto de que se trate
es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe

cve: BOE-A-2023-7456
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