III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7456)
Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una hipoteca unilateral constituida en representación de determinada junta de compensación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42894
Así, a modo de ejemplo, lo que en principio aparentemente es una hipoteca
constituida en garantía de una deuda ajena puede ser en realidad una forma de facilitar
la liquidez a un acreedor que va a prestar dinero a la Junta de Compensación y que
destina los fondos cuyo aplazamiento y fraccionamiento ha solicitado a la Agencia
Tributaria a financiar la Junta de Compensación garantizando además de forma indirecta
el cobro de su deuda o bien constituir una renuncia por un participe a la adjudicación de
resultado o a liquidación de la Junta del propietario y a su vez deudor cuya deuda se
garantiza... etc. como se puede apreciar la combinación de negocios o posibilidades son
infinitas y todas ellas, por tanto ajenas, a nuestro juicio, a la calificación del registrador.
3.3 No debe confundirse el hecho de que la gestión y ejecución urbanística tenga
que ceñirse a las bases de actuación previstas en la normativa urbanística y a los fines
de la misma con la posibilidad de que amparo del principio general de autonomía de la
voluntad que proclama el artículo 1.255 del Código Civil la Junta de Compensación
pueda celebrar infinidad de negocios, simples o complejos, nominados o innominados,
sin más límites que el respeto a la ley, la moral y el orden público, para el cumplimiento
de dichos fines, por lo que el Registrador carece de medios para determinar, indagar o
suponer siquiera si el acto o negocio o la parte del mismo cuya inscripción se solicita, se
corresponde o no con los fines propios de la Junta de compensación.
En consecuencia, la hipoteca documentada –cuya inscripción se deniega por el
Registrador–, cumple con los requisitos formales y materiales necesarios para su acceso
al Registro de la propiedad y su constitución está además –tal y consta reseñado en la
Escritura calificada–, autorizada expresamente por la Asamblea de propietarios (además,
tal y como consta en el propio poder por acuerdo unánime de la Asamblea de
propietarios), de forma que la eventual apreciación de si la misma está o no comprendida
en los fines propios de la Junta de Compensación, además de exceder del ámbito de la
calificación registral –entre otras cosas por la imposibilidad material y objetiva de
apreciación y valoración de las mismas–, no puede sino fundamentarse meras
conjeturas.
Cuarto.–No corresponde al Registrador de la propiedad determinar el ámbito de la
capacidad jurídica de la Junta de Compensación ni tiene legalmente atribuida la
fiscalización de los actos o negocios que celebre la misma.
4.1 Los medios de calificación registral se constriñen al contenido del Registro y al
título presentado –por lo que en virtud de todo la anteriormente expuesto–, de los datos
del Registro y del título calificado no resulta impedimento alguno para la inscripción de la
hipoteca.
4.2 Los propios estatutos de la Junta de Compensación deben establecer los
mecanismos de impugnación de sus acuerdos adoptados por la Asamblea, sin que
ninguna norma atribuya al Registrador de la propiedad la función de velar por la validez o
adecuación al fin propio de la Junta de compensación de los acuerdos que esta adopte,
especialmente, si se atiende al carácter declarativo que presenta con carácter general la
inscripción en el Registro de la propiedad en nuestro ordenamiento y al amplio espectro
de actos y negocios que nacen y despliegan sus efectos en la vida jurídica al margen de
la publicidad del Registro de la propiedad.
4.3 La mención que hace el Registrador a la constancia en el folio de la finca de
que la Junta de Compensación se reserva la propiedad de la misma para su enajenación
directa –dato este de la enajenación directa que no consta entrecomillado– “con el fin de
sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así como cualquier otro gasto
señalado en el proyecto de compensación” no puede, a nuestro juicio, fundamentar la
denegación de la inscripción de la hipoteca en los términos que resultan de la Escritura
Calificada:
a) En virtud de todo lo anteriormente expuesto el Registrador carece medios para
determinar si el acto documentado excede o no de la finalidad designada para dicha
finca.
cve: BOE-A-2023-7456
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 69
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42894
Así, a modo de ejemplo, lo que en principio aparentemente es una hipoteca
constituida en garantía de una deuda ajena puede ser en realidad una forma de facilitar
la liquidez a un acreedor que va a prestar dinero a la Junta de Compensación y que
destina los fondos cuyo aplazamiento y fraccionamiento ha solicitado a la Agencia
Tributaria a financiar la Junta de Compensación garantizando además de forma indirecta
el cobro de su deuda o bien constituir una renuncia por un participe a la adjudicación de
resultado o a liquidación de la Junta del propietario y a su vez deudor cuya deuda se
garantiza... etc. como se puede apreciar la combinación de negocios o posibilidades son
infinitas y todas ellas, por tanto ajenas, a nuestro juicio, a la calificación del registrador.
3.3 No debe confundirse el hecho de que la gestión y ejecución urbanística tenga
que ceñirse a las bases de actuación previstas en la normativa urbanística y a los fines
de la misma con la posibilidad de que amparo del principio general de autonomía de la
voluntad que proclama el artículo 1.255 del Código Civil la Junta de Compensación
pueda celebrar infinidad de negocios, simples o complejos, nominados o innominados,
sin más límites que el respeto a la ley, la moral y el orden público, para el cumplimiento
de dichos fines, por lo que el Registrador carece de medios para determinar, indagar o
suponer siquiera si el acto o negocio o la parte del mismo cuya inscripción se solicita, se
corresponde o no con los fines propios de la Junta de compensación.
En consecuencia, la hipoteca documentada –cuya inscripción se deniega por el
Registrador–, cumple con los requisitos formales y materiales necesarios para su acceso
al Registro de la propiedad y su constitución está además –tal y consta reseñado en la
Escritura calificada–, autorizada expresamente por la Asamblea de propietarios (además,
tal y como consta en el propio poder por acuerdo unánime de la Asamblea de
propietarios), de forma que la eventual apreciación de si la misma está o no comprendida
en los fines propios de la Junta de Compensación, además de exceder del ámbito de la
calificación registral –entre otras cosas por la imposibilidad material y objetiva de
apreciación y valoración de las mismas–, no puede sino fundamentarse meras
conjeturas.
Cuarto.–No corresponde al Registrador de la propiedad determinar el ámbito de la
capacidad jurídica de la Junta de Compensación ni tiene legalmente atribuida la
fiscalización de los actos o negocios que celebre la misma.
4.1 Los medios de calificación registral se constriñen al contenido del Registro y al
título presentado –por lo que en virtud de todo la anteriormente expuesto–, de los datos
del Registro y del título calificado no resulta impedimento alguno para la inscripción de la
hipoteca.
4.2 Los propios estatutos de la Junta de Compensación deben establecer los
mecanismos de impugnación de sus acuerdos adoptados por la Asamblea, sin que
ninguna norma atribuya al Registrador de la propiedad la función de velar por la validez o
adecuación al fin propio de la Junta de compensación de los acuerdos que esta adopte,
especialmente, si se atiende al carácter declarativo que presenta con carácter general la
inscripción en el Registro de la propiedad en nuestro ordenamiento y al amplio espectro
de actos y negocios que nacen y despliegan sus efectos en la vida jurídica al margen de
la publicidad del Registro de la propiedad.
4.3 La mención que hace el Registrador a la constancia en el folio de la finca de
que la Junta de Compensación se reserva la propiedad de la misma para su enajenación
directa –dato este de la enajenación directa que no consta entrecomillado– “con el fin de
sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así como cualquier otro gasto
señalado en el proyecto de compensación” no puede, a nuestro juicio, fundamentar la
denegación de la inscripción de la hipoteca en los términos que resultan de la Escritura
Calificada:
a) En virtud de todo lo anteriormente expuesto el Registrador carece medios para
determinar si el acto documentado excede o no de la finalidad designada para dicha
finca.
cve: BOE-A-2023-7456
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 69
