III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7456)
Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una hipoteca unilateral constituida en representación de determinada junta de compensación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42893
incluidos en el poder de representación del órgano de administración social por no ser
contradictorios con el objeto social, deben incluirse indudablemente los contratos de
prestación de garantías, como las fianzas o las hipotecas”.
No debemos olvidar con los: estatutos de la Junta de Compensación deben prever
necesariamente el sistema de recursos contra los acuerdos de la asamblea. (art. 166 K
del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 y art. 137.4, letra o) del Real
Decreto 183/2018 del Reglamento de ejecución y Gestión del Planeamiento de Canarias.
Por todo ello, siendo la actividad urbanizadora, una actividad de contenido
inminentemente [sic] económico en los términos expuestos, y reconocida la plena
capacidad jurídica de la junta de compensación para realizar actos de disposición y
gravamen para el cumplimiento de sus fines:
a) Queda en todo caso, excluido, del ámbito objetivo de la calificación del
registrador la apreciación de si el acto documentado está o no comprendido en los fines
–“objeto social”– de la Junta de Compensación.
b) Resulta materialmente imposible determinar por el Registrador, si el acto
contenido en la Escritura calificada está o no comprendido dentro de los fines propios de
la Junta de compensación, y mucho menos –tal y como parece deducirse de la misma–;
determinar que es contrario al objeto social de la Junta.
Tercero.–El Registrador funda su calificación en meras conjeturas, ya que carece de
medios para valorar la adecuación o no de negocio documentado a los fines de la Junta
de Compensación.
3.1 La actividad de gestión y ejecución urbanística como actividad-económica
participa de la complejidad de las operaciones y del trafico económico y mercantil, que
en muchas ocasiones exigen trámites o negocios indirectos y complejos con
participación o implicación. de diversidad de operadores económicos y que puede estar
necesitada, como cualquier otra actividad económica de formas de financiación –
especialmente si consideramos el escenario económico actual con unos costes de
financiación galopantes– que pueden requerir o aconsejar formas indirectas y complejas
de financiación y captación de liquidez y recursos económicos, que pueden exigir la
formalización de pluralidad de negocios interdependientes con terceras personas, que no
pueden ser individualmente considerados –ya que forman un todo complejo y unitario–, y
que necesariamente no tiene por qué tener formalización en documento público y, mucho
menos, reflejo registral.
De esta forma, la hipoteca formalizada en el documento calificado puede constituir
una simple pieza de un engranaje económico más complejo y esencial para la
consecución de los fondos necesarios para la realización de la actividad urbanizadora, y,
en consecuencia, financiar y costear los gastos de urbanización.
3.2 Resulta asimismo imposible, tanto para el Notario como para el Registrador,
determinar el grado de vinculación o pertenencia o no a la Junta de los distintas partes
del negocio documentado y su mayor o menor conexión directa o indirecta con los fines
de la misma, ya que, la vida jurídica y económica se desarrolla en gran parte fuera del
ámbito de la actuación notarial, y, en mayor medida, fuera del ámbito de la publicidad
hipotecaria, ya que pueden existir multitud de negocios que no tengan reflejo notarial ni
registral o que no lo tenga en su totalidad de sus fases o elementos, sin que ello deba
comportar en sí mismo una actuación ilegal o fraudulenta o, -como parece deducirse de
la nota calificación recurrida- un acto contrario a los fines de la Junta de Compensación.
Los partícipes y propietarios pueden ceder sus derechos en la Junta de
compensación en documento privado, la junta puede celebrar también en documento
privado todo tipo de contratos de financiación, reconocer deudas y articular medios más
o menos complejos para el pago de las mismas que impliquen incluso la transmisión
directa o indirecta de las fincas que ostenta en titularidad fiduciaria, siempre que cumpla
con los requisitos necesarios y obtenga, si fuese necesario, la correspondiente
autorización de la Asamblea de propietarios.
cve: BOE-A-2023-7456
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 69
Miércoles 22 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 42893
incluidos en el poder de representación del órgano de administración social por no ser
contradictorios con el objeto social, deben incluirse indudablemente los contratos de
prestación de garantías, como las fianzas o las hipotecas”.
No debemos olvidar con los: estatutos de la Junta de Compensación deben prever
necesariamente el sistema de recursos contra los acuerdos de la asamblea. (art. 166 K
del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 y art. 137.4, letra o) del Real
Decreto 183/2018 del Reglamento de ejecución y Gestión del Planeamiento de Canarias.
Por todo ello, siendo la actividad urbanizadora, una actividad de contenido
inminentemente [sic] económico en los términos expuestos, y reconocida la plena
capacidad jurídica de la junta de compensación para realizar actos de disposición y
gravamen para el cumplimiento de sus fines:
a) Queda en todo caso, excluido, del ámbito objetivo de la calificación del
registrador la apreciación de si el acto documentado está o no comprendido en los fines
–“objeto social”– de la Junta de Compensación.
b) Resulta materialmente imposible determinar por el Registrador, si el acto
contenido en la Escritura calificada está o no comprendido dentro de los fines propios de
la Junta de compensación, y mucho menos –tal y como parece deducirse de la misma–;
determinar que es contrario al objeto social de la Junta.
Tercero.–El Registrador funda su calificación en meras conjeturas, ya que carece de
medios para valorar la adecuación o no de negocio documentado a los fines de la Junta
de Compensación.
3.1 La actividad de gestión y ejecución urbanística como actividad-económica
participa de la complejidad de las operaciones y del trafico económico y mercantil, que
en muchas ocasiones exigen trámites o negocios indirectos y complejos con
participación o implicación. de diversidad de operadores económicos y que puede estar
necesitada, como cualquier otra actividad económica de formas de financiación –
especialmente si consideramos el escenario económico actual con unos costes de
financiación galopantes– que pueden requerir o aconsejar formas indirectas y complejas
de financiación y captación de liquidez y recursos económicos, que pueden exigir la
formalización de pluralidad de negocios interdependientes con terceras personas, que no
pueden ser individualmente considerados –ya que forman un todo complejo y unitario–, y
que necesariamente no tiene por qué tener formalización en documento público y, mucho
menos, reflejo registral.
De esta forma, la hipoteca formalizada en el documento calificado puede constituir
una simple pieza de un engranaje económico más complejo y esencial para la
consecución de los fondos necesarios para la realización de la actividad urbanizadora, y,
en consecuencia, financiar y costear los gastos de urbanización.
3.2 Resulta asimismo imposible, tanto para el Notario como para el Registrador,
determinar el grado de vinculación o pertenencia o no a la Junta de los distintas partes
del negocio documentado y su mayor o menor conexión directa o indirecta con los fines
de la misma, ya que, la vida jurídica y económica se desarrolla en gran parte fuera del
ámbito de la actuación notarial, y, en mayor medida, fuera del ámbito de la publicidad
hipotecaria, ya que pueden existir multitud de negocios que no tengan reflejo notarial ni
registral o que no lo tenga en su totalidad de sus fases o elementos, sin que ello deba
comportar en sí mismo una actuación ilegal o fraudulenta o, -como parece deducirse de
la nota calificación recurrida- un acto contrario a los fines de la Junta de Compensación.
Los partícipes y propietarios pueden ceder sus derechos en la Junta de
compensación en documento privado, la junta puede celebrar también en documento
privado todo tipo de contratos de financiación, reconocer deudas y articular medios más
o menos complejos para el pago de las mismas que impliquen incluso la transmisión
directa o indirecta de las fincas que ostenta en titularidad fiduciaria, siempre que cumpla
con los requisitos necesarios y obtenga, si fuese necesario, la correspondiente
autorización de la Asamblea de propietarios.
cve: BOE-A-2023-7456
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 69
