BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 42892

Desde este punto de vista los fines de la Junta de Compensación son
conceptualmente y sustancialmente equiparables al concepto de objeto social de las
sociedades mercantiles. Como pone también de manifiesto que en la propia nota de
calificación, el Registrador utiliza dicha equiparación al afirmar que la constitución de una
garantía para asegurar una deuda de un tercero es “ajena a su objeto social”.
2.3 Tal y como señala la propia nota calificación recurrida, la junta de
compensación tiene facultades dispositivas en el cumplimiento de sus fines y, por tanto,
tiene la facultad de hipotecar los bienes cuya propiedad fiduciaria ostenta. En este
sentido se pronunciaban también los artículos 86.5 y el 88.4 del Real Decreto 183/2004,
de 21 de diciembre por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del
Sistema de Planeamiento de Canarias y el artículo 177 del Reglamento de Gestión
Urbanística de 1978.
2.4 La hipoteca es un derecho de realización de valor, que per se no implica una
enajenación automática de un bien, ni –en el caso de que la ejecución hipotecaria tenga
lugar–, una pérdida económica para el hipotecante no deudor, ya que éste podrá ejercitar
la correspondiente acción de regreso contra el deudor en términos análogos a los
previstos en el artículo 1843 del Código Civil, en sede de fianza y el artículo 1158 del
Código Civil que regula el régimen general del pago de las obligaciones, lo que dota, a
dicho gravamen, a priori de una neutralidad económica.
2.5 En nuestro ordenamiento, en el ámbito de las sociedades mercantiles, es
pacífica y generalmente aceptada la denominada “doctrina de los actos neutros o
polivalentes” en cuya virtud, por no ser contrarios al objeto social –y recordemos que la
junta de compensación tiene facultad de hipotecar en el cumplimiento de sus fines–,
deben entenderse incluidos en ámbito de actuación propio del representante orgánico,
en nuestro caso, de la junta de compensación, aun cuando su conexión con el objeto
social no sea patente o manifiesta.
En este sentido nos remitimos a la Dirección General de Fe Pública y Seguridad
Jurídica (Resoluciones de 11 de noviembre de 1991, 17 de noviembre de 1998, 16 de
noviembre de 2007, entre otras), que establece que “es muy difícil apreciar a priori si un
determinado acto queda o no incluido en el ámbito de facultades conferidas a los
representantes orgánicos de la sociedad (toda vez que la conexión entre aquél y el
objeto social tiene en algún aspecto matices subjetivos -sólo conocidos por el
Administrador-, participa en muchas ocasiones del factor riesgo implícito en los negocios
mercantiles, y suele precisar el conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por públicas,
determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios, indirectos resultados
negociales propios del objeto social), de modo que ni siquiera puede hacerse recaer en
el tercero que contrató con la compañía la carga y la responsabilidad de interpretar la
conexión entre el acto que se propone realizar y el objeto social de la otra parte
contratante...” y por otra parte, tal y como establece como señala [sic] la Resolución de la
entonces Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 16 de noviembre
de 2007 “Es doctrina consagrada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en las
Resoluciones de este Centro Directivo (vid. Sentencias de 14 de mayo de 1984, 24 de
noviembre de 1989 y Resoluciones de 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de
marzo de 1986 y 12 de mayo de 1989) que deben entenderse incluidos en el ámbito del
poder de representación de los Administradores, y, consiguientemente, tenerse por
eficaces en la esfera patrimonial de la sociedad representada (sin perjuicio de reconocer
a ésta, el derecho a exigir responsabilidad al administrador que se hubiese extralimitado,
incluso a solicitar la declaración de nulidad si concurriesen los requisitos necesarios), no
sólo los actos de desarrollo o ejecución del objeto social, de forma directa o indirecta, y
los que sean auxiliares o complementarios de los mismos, sino también aquéllos cuya
conexión con el objeto social no sea patente o manifiesta, como los llamados actos
neutros o polivalentes, e incluso los aparentemente ajenos o no conectados con las
actividades que integran el objeto social, quedando excluidos exclusivamente los
contradictorios o denegatorios del objeto social. Entre esos actos de naturaleza neutra o
polivalente, que, por tener causa fungible, pueden ser onerosos o gratuitos, y que están

cve: BOE-A-2023-7456
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Núm. 69