BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 42902

En resumen y para concluir el examen de este defecto, queda claro que la finalidad
de las juntas de compensación es esencialmente pública, pues no es otra que ejecutar el
planeamiento en tanto que colaboradoras de la Administración Pública, ejerciendo unas
funciones y desplegando una actuación encaminada a una específica y concreta
finalidad que ya se ha indicado, la ejecución del planeamiento; igualmente predicable
respecto de aquellos otros actos o negocios jurídicos que escapen del marco conceptual
de lo «público-administrativo». Por ello, traer a colación conceptos aplicables a las
sociedades mercantiles no tiene amparo en el marco legislativo vigente; a lo que hay que
añadir que, si la función primordial de una junta de compensación es la ejecución del
planeamiento, en tanto que entidad colaboradora de gestión, en el caso de este recurso
se trata de una finca adjudicada a la junta en 2007 (como se indica en apartado «título»
de la escritura calificada), lo que es indicativo de un planeamiento ya ejecutado.
Por consiguiente, la constitución de una hipoteca en garantía de una determinada
deuda ajena escapa del marco conceptual y funciones (sean público-administrativas o de
otra naturaleza) de una junta de compensación, por lo que el defecto ha de ser
confirmado.
6. Finalmente, respecto del defecto relativo a la incorrecta expresión, por parte del
notario, del juicio sobre suficiencia de las facultades representativas de quien actúa en
nombre de la junta de compensación, debe partirse del contenido de la escritura
calificada en que se expresa lo siguiente: «Doña R. R. C., ostenta la representación, en
su apodera [sic] de “Junta de Compensación Campo de Golf de Puerto del Carmen”, en
virtud del acuerdo de Asamblea, que fue objeto de elevación a público en escritura
autorizada por mí, Javier Jiménez Cerrajería, en el día de hoy con el número de
protocolo inmediatamente anterior al presente. Asevera la vigencia de su cargo y que no
ha variado la capacidad, ni las demás circunstancias aquí consignadas de la persona a
la que representa ni la situación de titularidad real de la misma que consta identificada en
el acta notarial anteriormente reseñada».
Como ya se apuntó antes, el registrador objeta, respecto del aludido acuerdo elevado
a público (en el número de protocolo anterior), que no es posible discernir si tenía por
objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos en general (y que el notario
autorizante ha considerado suficiente para el acto que se documenta a pesar de
encontrarse fuera del objeto social); o si es el propio acuerdo de la asamblea,
autorizando la constitución de hipoteca, el que era objeto de ejecución.
Sobre la cuestión debatida hay reiterados pronunciamientos de este Centro Directivo
que, por ser conocidos, no es necesario ahora repetir, pues es evidente que la reseña
que efectúa el notario en la escritura, en orden a las facultades representativas de quien
actúa en nombre de la junta de compensación, no se ajusta a dicha doctrina (pese al
juicio de suficiencia consignado en la escritura). Y es que como puso de relieve la
Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20
y 22 de noviembre de 2018: «1. Corresponde al Notario emitir un juicio de suficiencia de
las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que
resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico
representativo. Y la función del Registrador es calificar la existencia de esta reseña y del
juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la
escritura le corresponde al Notario autorizante de la escritura, sin que el Registrador
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el
contenido del título al que se refiere».
Tal y como aparece reflejada en la escritura la intervención de quien representa a la
junta de compensación, tiene razón el registrador al afirmar que en la misma no se
reflejan adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el
negocio jurídico documentado, en orden a discernir si el acuerdo elevado a público tenía
por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos; o si era el propio
acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que era objeto de
ejecución. En especial, porque la afirmación del recurrente en su escrito en el sentido de

cve: BOE-A-2023-7456
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Núm. 69