BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41630

prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el
futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la
finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción
con eficacia «erga omnes».
En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será
necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen
del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no
resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de
propietarios o usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las
fincas que según el título la componen, la legalización de dicho libro y que la
consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos
registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad,
inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de
constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara
frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística (cfr.
Resoluciones de 8 de agosto de 2014 y 17 de octubre de 2016).
Ciertamente, esta Dirección General ha considerado que debe atenderse a la
diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la
organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los
elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no
hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la
redacción del citado precepto, hace necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos,
puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros,
siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado
a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o
conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja
intereses específicos.
Esta interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de
determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de
cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no
cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa antes reseñada.
A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido
en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley
sobre propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los
requisitos a que se refiere este precepto legal y han sido antes indicados.
De la normativa reseñada se deduce con claridad que para que exista una
comunidad de propietarios a la que se aplique la Ley sobre propiedad horizontal no es
imprescindible que esté formalmente «constituida con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5», ya que también se aplica la dicha ley «a las comunidades que reúnan los
requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal».
En cuanto a las subcomunidades, tampoco –frente a la posición inicial sostenida por
este Centro Directivo– se exige con rigor formal que esté previamente inscrita en el Registro
de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título constitutivo inscrito del
complejo inmobiliario resulte la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado
de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas. Así lo afirmó, entre
otras, en Resolución de 24 de septiembre de 2020, que, no obstante, añade que en estos
casos en los que no existen inscritas específicamente las distintas subcomunidades aunque
sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad –que en el caso entonces
analizado sí tenía reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas–, para evitar
confusiones y clarificar los efectos registrales, también será necesario que en la diligencia
de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en
la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro
de la Propiedad la constitución de la subcomunidad de usuarios y por no constar su reflejo
en el libro de actas de la mancomunidad –en definitiva por falta de tracto sucesivo–, no se

cve: BOE-A-2023-7294
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Núm. 67