III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7294)
Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41629
El artículo 5 de la misma ley establece:
«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o
local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales
como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total
del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»
Por otra parte, el artículo 19 dispone:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.»
El artículo 415 del Reglamento Hipotecario establece que: «En las comunidades y
subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea
aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los
libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas: (…)
7.ª Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva
del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que
se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad,
se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios
informáticos (…)».
3. Debe tenerse en cuenta que el régimen especial de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley sobre
propiedad horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de
estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título
constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones
o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni
esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a
terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre
propiedad horizontal).
Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos
en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que
cve: BOE-A-2023-7294
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 67
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41629
El artículo 5 de la misma ley establece:
«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o
local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales
como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total
del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»
Por otra parte, el artículo 19 dispone:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.»
El artículo 415 del Reglamento Hipotecario establece que: «En las comunidades y
subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea
aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los
libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas: (…)
7.ª Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva
del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que
se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad,
se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios
informáticos (…)».
3. Debe tenerse en cuenta que el régimen especial de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley sobre
propiedad horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de
estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título
constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones
o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni
esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a
terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre
propiedad horizontal).
Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos
en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que
cve: BOE-A-2023-7294
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 67
