III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7294)
Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41628
título constitutivo de la propiedad horizontal, y, por ello, no es suficiente que únicamente
hayan votado el acuerdo, y hayan sido informados del mismo, los propietarios del portal
número (…) del edificio, sino que deben ser informados todos los propietarios del
edificio, es decir los propietarios de los dos portales, y ser aprobado dicho acuerdo por
las tres quintas partes del total de los propietarios de los dos portales que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El recurrente alega lo siguiente: a) aunque en el título constitutivo de la propiedad
horizontal otorgado en escritura de fecha 28 de marzo de 1966 se conceptúa el edificio
como un todo, describiéndose con numeración correlativa los diferentes pisos y locales,
a los que se le atribuye una cuota en relación con el inmueble en su conjunto, igualmente
se indica que se conforma con dos cuerpos o partes, con portales separados con
diferente numeración, con elementos que pertenecen a cada grupo de pisos que tiene
entrada por cada portal; b) a nivel material existe igualmente independencia física de
hecho entre cada uno de los dos bloques construidos, no solo por el acceso diferenciado
a cada portal, sino en la ornamentación y cuidado del jardín, las azoteas, los patios
interiores, etc., no existiendo comunicación física entre un bloque y otro a través del
edificio, ni elemento alguno que compartan, siendo dicha realidad material claramente
constatable, y c) los propietarios particulares de los pisos y locales de cada una de las
partes en modo alguno han precisado de los elementos comunes del otro para el uso de
lo que les corresponde: las escaleras y portales son totalmente independientes, las
instalaciones del mismo también lo son, etc., por lo que desde siempre han venido
gestionando sus asuntos como comunidades separadas estableciendo cada portal una
comunidad de propietarios propia y existiendo, por tanto, dos comunidades distintas.
Añade el recurrente la cita de varias sentencias, que transcribe, sobre el reconocimiento
de comunidades de propietarios «de facto». Concluye que es incuestionable que el
bloque del número (…) de la calle (…) de Madrid se constituyó en régimen de propiedad
horizontal «de facto», reconocido y aceptado por los comuneros del edificio contiguo que
gestionan los asuntos propios de su inmueble a través de sus propia comunidad,
administración y junta directiva, sin la intervención de los integrantes del contiguo; y las
comunidades no inscritas, como la recurrente, se rigen imperativamente por las
disposiciones de la Ley sobre propiedad horizontal, según el artículo 2 de ésta, por lo
que la mayoría de tres quintas partes a que se refiere el artículo 17, apartado 12, de
dicha ley corresponde a los comuneros de la comunidad de propietarios del edificio
número (…) de la calle (…) y no los del total de la finca.
2. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, dispone en su
artículo 2 lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de
acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en
régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o
servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo
dispongan sus estatutos.»
cve: BOE-A-2023-7294
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 67
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41628
título constitutivo de la propiedad horizontal, y, por ello, no es suficiente que únicamente
hayan votado el acuerdo, y hayan sido informados del mismo, los propietarios del portal
número (…) del edificio, sino que deben ser informados todos los propietarios del
edificio, es decir los propietarios de los dos portales, y ser aprobado dicho acuerdo por
las tres quintas partes del total de los propietarios de los dos portales que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El recurrente alega lo siguiente: a) aunque en el título constitutivo de la propiedad
horizontal otorgado en escritura de fecha 28 de marzo de 1966 se conceptúa el edificio
como un todo, describiéndose con numeración correlativa los diferentes pisos y locales,
a los que se le atribuye una cuota en relación con el inmueble en su conjunto, igualmente
se indica que se conforma con dos cuerpos o partes, con portales separados con
diferente numeración, con elementos que pertenecen a cada grupo de pisos que tiene
entrada por cada portal; b) a nivel material existe igualmente independencia física de
hecho entre cada uno de los dos bloques construidos, no solo por el acceso diferenciado
a cada portal, sino en la ornamentación y cuidado del jardín, las azoteas, los patios
interiores, etc., no existiendo comunicación física entre un bloque y otro a través del
edificio, ni elemento alguno que compartan, siendo dicha realidad material claramente
constatable, y c) los propietarios particulares de los pisos y locales de cada una de las
partes en modo alguno han precisado de los elementos comunes del otro para el uso de
lo que les corresponde: las escaleras y portales son totalmente independientes, las
instalaciones del mismo también lo son, etc., por lo que desde siempre han venido
gestionando sus asuntos como comunidades separadas estableciendo cada portal una
comunidad de propietarios propia y existiendo, por tanto, dos comunidades distintas.
Añade el recurrente la cita de varias sentencias, que transcribe, sobre el reconocimiento
de comunidades de propietarios «de facto». Concluye que es incuestionable que el
bloque del número (…) de la calle (…) de Madrid se constituyó en régimen de propiedad
horizontal «de facto», reconocido y aceptado por los comuneros del edificio contiguo que
gestionan los asuntos propios de su inmueble a través de sus propia comunidad,
administración y junta directiva, sin la intervención de los integrantes del contiguo; y las
comunidades no inscritas, como la recurrente, se rigen imperativamente por las
disposiciones de la Ley sobre propiedad horizontal, según el artículo 2 de ésta, por lo
que la mayoría de tres quintas partes a que se refiere el artículo 17, apartado 12, de
dicha ley corresponde a los comuneros de la comunidad de propietarios del edificio
número (…) de la calle (…) y no los del total de la finca.
2. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, dispone en su
artículo 2 lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de
acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en
régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o
servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo
dispongan sus estatutos.»
cve: BOE-A-2023-7294
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 67
