BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41631

ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la
componen, la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica
ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de
legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre
los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción,
ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.
4. Para la resolución del presente recurso resulta de evidente utilidad el anterior
excurso sobre la posibilidad de legalización del libro de actas de las comunidades y
subcomunidades de propiedad horizontal, aun cuando no estén formalizadas en escritura
pública ni inscritas en el Registro de la Propiedad, con la precisión realizada por este
Centro Directivo sobre la necesidad de que en la diligencia de legalización debe
expresarse que por no resultar de los asientos del Registro la constitución de la
comunidad o subcomunidad, no se consigna, por nota al margen de la inscripción de las
fincas que según el título las componen, la legalización del libro de actas y que la
consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos
registrales.
También debe tenerse en cuenta que el vigente artículo 2.d) de la Ley sobre
propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas,
dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre
propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y
disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e
independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una
realidad en la práctica, de la que también ya se había hecho eco la doctrina y la
jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1995 y 11 de
julio de 2012).
Precisamente, no es infrecuente el caso de comunidad sobre un total edificio
integrado por diversos portales con establecimiento de una subcomunidad para cada uno
de ellos, con previsión de adopción de los acuerdos relativos a los elementos integrantes
de cada portal. Usualmente, al constituirse la propiedad se constituyen ya las
subcomunidades (con fijación de dos cuotas, una para el conjunto y otra para la
subcomunidad), o bien se prevé la posible constitución de ellas, previo acuerdo de los
propietarios. Aunque no haya sido así, en la correcta interpretación del citado
artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, nada autoriza para entender que la
constitución de una subcomunidad por cada portal exige que exista una previa norma
estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que
expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho
título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las
características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título
constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley
sobre propiedad horizontal.
Por ello, en el supuesto del presente recurso, al no resultar de los asientos del
Registro la constitución de la referida subcomunidad, debe concluirse que los acuerdos
objeto de debate, que implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en
el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad del
edificio integrado por los dos portales referidos, deben ser aprobados por todos los
propietarios de aquél, con la mayoría establecida en el apartado 12 del artículo 17 de la
Ley sobre propiedad horizontal.
Finalmente, frente las alegaciones del recurrente basadas en la cita de sentencias
sobre el reconocimiento de comunidades de propietarios «de facto», deben tenerse en
cuenta las siguientes consideraciones del Tribunal Supremo en la Sentencia
número 1.071/2007, de 22 de octubre:
«a) En el esquema de la propiedad horizontal: concurrencia de un derecho singular
y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad, lo que, en

cve: BOE-A-2023-7294
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Núm. 67