BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41625

VII. Son innumerables las resoluciones que se han pronunciado reconociendo las
comunidades de propietarios “de facto”, sin que ni el título constitutivo ni su inscripción
en el Registro sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la
comunidad. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2009 indica que “la
sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006, con cita de las de 1 de febrero de 1995
y 25 de marzo de 2004, ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal
de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se
refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990
y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a
la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de
Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de
facto sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y
funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro,
requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de
publicidad y en cuanto a terceros. En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones
regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo
de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad
Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley
será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a
lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquellas
comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo
hubiesen otorgado. Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando
se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la
legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación”
VIII. Abundando en lo anterior, la sentencia de la Audiencia Provincial de
Ourense 106/2018 de 11 de junio señala que “otros muchos órganos judiciales
admitieron la existencia de algunos elementos indiciarios que configuran la existencia de
una subcomunidad de hecho, como la celebración de sus propias juntas de propietarios,
la adopción de acuerdos en materia de interés exclusivo, la gestión de sus propios
fondos y la designación de sus órganos representativos, fundamentalmente su
presidente.” De hecho, en su caso particular, no solo reconoce la existencia de
comunidades separadas, sino que afirma que es así como debe de ser, dado que
“tratándose de edificios independientes, totalmente separados, disponiendo cada uno de
ellos de sus propias instalaciones para servicios y suministros, sin que los propietarios
de uno precise en ningún caso ni en ninguna forma del uso de espacios o elementos del
otro, no es posible constituir un régimen de propiedad horizontal entre ambos ya que no
existe la salida a elemento común como elemento necesario para el establecimiento de
esta forma especial de comunidad. Como se ha indicado la Ley de Propiedad Horizontal
contempla ahora ya, en el artículo 2 d), la extensión de su normativa a las
subcomunidades, respecto a los elementos o servicios comunes de uso exclusivo,
plasmando así lo que era una realidad en la práctica y de la que ya se había hecho eco
la jurisprudencia (SSTS de 18 de diciembre de 1995 y 11 de julio de 2012). En este caso,
más que como una subcomunidad propiamente dicha pues nunca se constituyó una
comunidad general que englobase ambos edificios, los propietarios del portal número
NUM000 vienen funcionando desde hace más de 50 años (aunque formalmente la
comunidad se constituyó en el año 1980) como una auténtica comunidad independiente,
gestionándose en igual forma la comunidad del portal número NUM001 abordando
cuantas cuestiones les afectaban, tanto en el aspecto interno como frente a terceros
como organismos públicos, pues como se acreditó incluso los informes precisos para la
Inspección Técnica de Edificios debían realizarse de forma separada. No es ya que se
trate de una situación continuada en el en el tiempo, admitida por todos los comuneros
de los dos edificios, sino ante la consolidación jurídica de una verdadera comunidad de
propietarios, con plenas facultades para decidir sobre el ámbito que le es propio.”
IX. Así, en el caso que nos ocupa, la Comunidad recurrente, Comunidad de
Propietarios de (…), está constituida al menos desde el año 1970, coincidiendo con el

cve: BOE-A-2023-7294
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Núm. 67