BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41623

Segundo: A tal efecto se protocoliza en la escritura el Acta de la Junta de propietarios
de fecha 31 de marzo de 2022, en la que consta que la comunidad está compuesta
por 32 propietarios, que asisten 15 propietarios, que representan el 46,58% de las cuotas
y un propietario, representado, con una cuota de 2,77%, siendo la suma total de las
cuotas de un 49,35%.
Tercero: Situación Registral: En el Registro la finca 5396 se describe como Edificio
destinado a vivienda de alquiler, situada en Madrid, en la calle (…) señalada con los
números (…) de este Registro, que está dividida materialmente en 64 pisos
independientes, fincas 21787 a 21915, ambas inclusive en su numeración impar,
constando el Régimen de Propiedad Horizontal en su inscripción 7.ª
La finca 21875 fue a agrupada con la finca 54816, pasando a formar la
número 54819, al folio 204 del tomo 2291 (…)
Cuarto: En la inscripción 7.ª de la finca constan los Estatutos de la comunidad de
propietarios, en los que se hace referencia a elementos comunes pero pertenecientes a
cada grupo de pisos que tienen su entrada por cada portal.
Fundamentos de Derecho:
Según el Registro la finca 5396 es un único edificio integrado por dos portales, no por
dos comunidades, puesto que las fincas que lo integran tienen una cuota de participación
en los elementos comunes y gastos del inmueble y otra cuota relativa a determinados
gastos.,
Del acta de la Junta de propietarios se deduce que “únicamente han votado el
acuerdo, y han sido informados del mismo, los propietarios del portal n.º (…) del edificio”,
cuando deben ser informados todos los propietarios del edificio, es decir, los propietarios
de los dos portales, que representan el 100% de las cuotas.
La resolución de fecha 15 de noviembre de 1994 de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
concluye que aunque no haya propiamente subcomunidad, no habría inconveniente, por
razones prácticas y por analogía con lo previsto en los artículos 26 del Código de
Comercio y 106 del Reglamento del Registro Mercantil, en diligenciar un libro especial
relativo a las actuaciones del órgano colectivo específico de la comunidad parcial de
intereses que constituyen los propietarios de los pisos o locales que, dentro de la
comunidad total, tienen que soportar determinados gastos, de que quedan exentos los
demás propietarios
Así pues, a efectos operativos puede diligenciarse, como ya se ha hecho, un libro de
actas para cada portal.
Pero en el caso de la escritura que se califica estamos hablando de una modificación
de los Estatutos que supone una modificación del título constitutivo de la Propiedad
Horizontal, y por tanto es necesaria la aprobación de las 3/5 partes de los propietarios de
los dos portales, que a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación
a la que se refiere el artículo 17–12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Siendo necesario
su aprobación en una nueva Junta convocada al efecto por la comunidad de propietarios
de la total finca –que según el Registro está integrada por los portales (…).–
Observaciones: En caso de transmitirse fincas a título oneroso, y consten inscritas en
el Registro a favor de distintos propietarios en virtud de escrituras de fecha posterior a
las del acuerdo de la Junta, los nuevos propietarios tienen que consentir la inscripción de
la escritura de modificación de estatutos, lo que pueden hacer mediante instancia
privada con firma legitimada por Notario o ratificada en el Registro. (Sólo tienen que
consentir en el caso de que las cuotas de las fincas transmitidas restadas a la cuota de
los que ha aprobado el acuerdo hagan que no se llegue a la mayoría de 3/5 partes
o 60%–)
Por todo lo cual, y en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho,
conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento,
He resuelto suspender la inscripción del documento.

cve: BOE-A-2023-7294
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Núm. 67