BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 67

Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41594

firme. No consta, en efecto, la intervención ni el consentimiento del titular de la finca a la
que se refieren los títulos aportados. No puede por tanto realizarse una inscripción, que
produciría una mutación jurídica definitiva, sin intervención de su titular registral, lo que
vulneraría tanto el artículo 24 de la Constitución como el 1 y el 20 de la Ley Hipotecaria.
La Sentencia dictada con fecha veinte de Noviembre de dos mil siete por el Juzgado de
Primera Instancia número 31 de Madrid, Juicio Verbal 303/2007, dispone en sus
Fundamentos de Derecho lo siguiente: “Tercero. Resulta de aplicación a la presente
litio lo dispuesto en el apartado 5.º de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de
diciembre de 1.954 que establece que en las inscripciones en el Registro de la
Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por
expropiación forzosa, se hará constar el derecho preferente de los reversionistas. El
derecho de reversión no será oponible a terceros adquirentes que hayan inscrito los
títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria. La
entidad demandante no acredita la concurrencia del requisito exigido, que es la
constancia de la inscripción del derecho preferente de reversión en la inscripción del bien
adquirido por expropiación forzosa... Por otra parte, si la finca ha sido adquirida por un
tercero, éste debe estar protegido frente al derecho de reversión por la fe pública
registral, por lo que únicamente cabría hacer constancia del derecho de reversión, a
instancia del expropiado o su causahabientes [sic], siempre que la finca continúe inscrita
a nombre del expropiante. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de
tracto sucesivo, motivo por el cual el Registrador de la Propiedad, denegó la solicitud
porque no cabe realizar una modificación jurídica, ni descriptiva, ni un asiento que
predetermine lo uno y lo otro, sin el consentimiento del titular registral. Cuarto.–Por otra
parte, la otra premisa que parte de los Fundamentos de Derecho de la calificación del
Registrador de la Propiedad cuando dice que no se describen las fincas en los términos
exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de modo que
permitan ser identificadas sin ambigüedad e individual e independiente”.
Contra esta denegación puede: (…)
La identidad del Registrador responsable será la del titular del Registro en cada
momento. Madrid, once de octubre de dos mil veintidós (firma ilegible y sello del Registro
con el nombre y apellidos del registrador).»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la
Propiedad de San Fernando de Henares, doña María de las Mercedes Bereincua
Gandarias, quien confirmó, el día 3 de noviembre de 2022, la calificación negativa del
registrador de la Propiedad de Madrid número 29.
IV

«La calificación negativa.
1. La calificación negativa emitida por el Ilmo. Sr. Registrador titular del Registro de
la Propiedad n.º 29 de los de Madrid que aquí se recurre –y por ende la emitida en
sustitución– se fundamenta en (i) la falta de inscripción como finca independiente de la
finca de la que nacerían los derechos de reversión que se interesa inscribir, con el
incumplimiento de los requisitos hipotecarios relativos al principio de especialidad,
porque no se describiría la finca de modo que permita ser identificada sin ambigüedad,
individual e independientemente; (ii) la imposibilidad de realizar ninguna modificación

cve: BOE-A-2023-7292
Verificable en https://www.boe.es

Contra la nota de calificación sustituida, don T. C. A., en nombre y representación y
como administrador único de la mercantil «Baraka Capital Group, SL», interpuso recurso
el día 1 de diciembre de 2022 mediante escrito en el que hacía las siguientes
alegaciones: