BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41608

8. La misma retroactividad y por los mismos fundamentos cabe predicar de la
reforma operada en materia de publicidad registral del derecho de reversión, de forma
que la norma contenida en la nueva redacción del apartado 5 del artículo 54 de la ley, no
será aplicable «a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la
ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión» (cfr. disposición transitoria segunda
de la Ley 38/1999), pero sí a aquellos otros en que en la indicada fecha no se hubiese
presentado todavía la solicitud de la reversión.
Por tanto, debe entenderse que también respecto de los derechos de reversión
latentes nacidos de las expropiaciones citadas (anteriores a la entrada en vigor de la
Ley 38/1999 respecto de las que no se hubiere todavía solicitado a tal fecha la
reversión), y aunque el título expropiatorio hubiere sido ya inscrito en un momento
anterior a la misma fecha de la entrada en vigor de la reforma, cabe solicitar su
constancia registral en el Registro de la Propiedad (que podrá en tal caso practicarse, y a
falta de previsión legal expresa al respecto, mediante una nota al margen de la
inscripción de la expropiación).
Esta solución legal se impone no sólo por el juego de la aplicación directa de la
disposición transitoria segunda citada, sino además porque del mismo modo que
retroactivamente se han introducido causas de enervación, no nacimiento o caducidad
del derecho de reversión latente, dentro de la «modulación» del régimen legal de la
reversión a que se refiere el Tribunal Supremo, igualmente se impone, vista la
jurisprudencia transcrita, con el mismo carácter retroactivo una alteración del régimen de
oponibilidad frente a terceros de tales derechos latentes de reversión, de forma que,
según establece el nuevo apartado 5 del artículo 54 de la Ley sobre expropiación
forzosa, sin dicha constancia registral «el derecho de reversión no será oponible a los
terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme
a lo previsto en la Ley Hipotecaria».
9. Determinada la forma y efectos de la constancia registral del derecho de
reversión en su fase latente -que es la que en particular interesa a los efectos de la
presente resolución-, antes y después de la reforma operada en este ámbito por la
Ley 38/1999, así como la aplicabilidad de uno u otro régimen, en el supuesto particular
de este expediente, con independencia de cuál de los dos regímenes resulte aplicable,
no sería posible la inscripción del derecho de reversión solicitada, por resultar así de las
exigencias del principio de tracto sucesivo:
– si se entiende aplicable el régimen anterior a la reforma aplicada, porque si bien en
el Registro consta como título de adquisición de la persona a cuyo favor se practicó la
inmatriculación de la finca, el de expropiación, no consta quién es la o las personas
expropiadas, además de que la finca que se afirma que fue objeto de expropiación no
figura inscrita como tal, sino que es parte de una finca registral;
– y, si se considerase aplicable el régimen posterior a la mencionada reforma
operada por la Ley 38/1999, porque, tras dicha reforma, el artículo 54 de la Ley sobre
expropiación forzosa establece de manera taxativa en su apartado quinto que sin su
constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes
que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la
Ley Hipotecaria –de modo que no es posible inscribir el derecho de reversión sin que
medie el consentimiento de los titulares de derechos inscritos sobre la finca o en virtud
de resolución judicial firme dictada en procedimiento en el que hayan tenido la
posibilidad de intervenir–, además de introducir supuestos de enervación del derecho de
reversión: cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de
utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de
la obra o el establecimiento del servicio (cfr. artículo 54.2.b) –caso de no nacimiento del
derecho de reversión como derecho efectivo y ejercitable–, y cuando, en los casos en
que se hubiese producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o
derecho expropiados, hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de
aquéllos (cfr. artículo 54.3.a) –caso de caducidad del derecho de reversión efectivo–.
Todo ello además de incorporar el criterio de la fungibilidad de la causa de la

cve: BOE-A-2023-7292
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