III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7292)
Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un derecho de reversión sobre parte de finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41605
contradicción con la Ley Hipotecaria, en tanto que para otros tal norma reglamentaria
encontraba amparo en el citado artículo 37.1.º de la misma Ley Hipotecaria.
En la jurisprudencia también se produjeron vacilaciones en la exégesis del transcrito
artículo 69, pues frente a sentencias que lo interpretaron en un sentido literal como una
suerte de excepción del principio de fe pública registral, el Tribunal Supremo pronunció
otras que en presencia de un tercero inscrito protegido por dicho principio, y habiendo
sufrido la finca alteraciones sustanciales (v.gr. por la ejecución de construcciones
acabadas), entendían que el principio de fe pública debía prevalecer, de forma que la
reversión no procedía en especie, debiendo ser sustituida por una indemnización de
daños y perjuicios. Este fue el caso de las Sentencias de 28 de abril de 1995 y de 12 de
febrero de 1996.
Pero, incluso aceptando que el artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa
tuviera cobertura en el artículo 37.1.º de la Ley Hipotecaria por entender el derecho de
reversión como una condición resolutoria que consta en el Registro de la Propiedad (cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1989), aquel precepto resultaba
defectuoso técnicamente pues en tal caso no podía hablarse en rigor de «bienes o
derechos hayan pasado a poder de terceros adquirentes por la presunción del artículo 34
de la Ley Hipotecaria», pues este último precepto no ampara frente a las causas de
resolución que constan en el Registro.
Por ello parte de la doctrina más autorizada entendió que el Reglamento de la Ley de
Expropiación Forzosa no constituía una excepción a los principios registrales ya que la
expropiación consta en el título del beneficiario, y por tanto su inscripción determina
también la publicidad del propio derecho de reversión latente.
Pero aun así subsistía el problema de los supuestos de expropiaciones no inscritas
en el contexto de una regulación que, si bien partía de la regla general de la inscripción
de la expropiación en el Registro de la Propiedad, excluía de la misma aquellos casos en
que la finca expropiada hubiere adquirido por virtud de la expropiación la condición de
dominio público (cfr. artículo 62, apartados 1 y 2, del Reglamento de la Ley de
Expropiación Forzosa).
6. La reforma de la Ley sobre expropiación forzosa llevada a cabo por la
disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación, que da nueva redacción a los artículos 54 y 55 de aquélla, inspirada por la
conveniencia de eliminar todo vestigio de cargas ocultas o semi-ocultas en el tráfico
jurídico-inmobiliario, ha salido al paso de esta confusa situación, sometiendo el derecho
de reversión, también en su fase latente o expectante, al régimen registral de los
principios hipotecarios comunes de oponibilidad y fe pública.
Para ello da nueva redacción al apartado 5 del artículo 54 de la Ley sobre
expropiación forzosa y establece que «en las inscripciones en el Registro de la
Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por
expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a
terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo
con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente»; añadiendo a continuación la
consecuencia de la omisión de dicha constancia registral: «sin cuya constancia registral
el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito
los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria».
Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la
misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención
expresa en la propia acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del
reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral
que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita
como sucedía antes de la reforma.
Ello supone una clarificación no sólo del régimen de la publicidad registral del
derecho de reversión en su fase de latencia, sino también sobre su naturaleza (sobre la
que se habían sostenido distintas tesis: condición resolutoria del derecho del
cve: BOE-A-2023-7292
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 67
Lunes 20 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 41605
contradicción con la Ley Hipotecaria, en tanto que para otros tal norma reglamentaria
encontraba amparo en el citado artículo 37.1.º de la misma Ley Hipotecaria.
En la jurisprudencia también se produjeron vacilaciones en la exégesis del transcrito
artículo 69, pues frente a sentencias que lo interpretaron en un sentido literal como una
suerte de excepción del principio de fe pública registral, el Tribunal Supremo pronunció
otras que en presencia de un tercero inscrito protegido por dicho principio, y habiendo
sufrido la finca alteraciones sustanciales (v.gr. por la ejecución de construcciones
acabadas), entendían que el principio de fe pública debía prevalecer, de forma que la
reversión no procedía en especie, debiendo ser sustituida por una indemnización de
daños y perjuicios. Este fue el caso de las Sentencias de 28 de abril de 1995 y de 12 de
febrero de 1996.
Pero, incluso aceptando que el artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa
tuviera cobertura en el artículo 37.1.º de la Ley Hipotecaria por entender el derecho de
reversión como una condición resolutoria que consta en el Registro de la Propiedad (cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1989), aquel precepto resultaba
defectuoso técnicamente pues en tal caso no podía hablarse en rigor de «bienes o
derechos hayan pasado a poder de terceros adquirentes por la presunción del artículo 34
de la Ley Hipotecaria», pues este último precepto no ampara frente a las causas de
resolución que constan en el Registro.
Por ello parte de la doctrina más autorizada entendió que el Reglamento de la Ley de
Expropiación Forzosa no constituía una excepción a los principios registrales ya que la
expropiación consta en el título del beneficiario, y por tanto su inscripción determina
también la publicidad del propio derecho de reversión latente.
Pero aun así subsistía el problema de los supuestos de expropiaciones no inscritas
en el contexto de una regulación que, si bien partía de la regla general de la inscripción
de la expropiación en el Registro de la Propiedad, excluía de la misma aquellos casos en
que la finca expropiada hubiere adquirido por virtud de la expropiación la condición de
dominio público (cfr. artículo 62, apartados 1 y 2, del Reglamento de la Ley de
Expropiación Forzosa).
6. La reforma de la Ley sobre expropiación forzosa llevada a cabo por la
disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación, que da nueva redacción a los artículos 54 y 55 de aquélla, inspirada por la
conveniencia de eliminar todo vestigio de cargas ocultas o semi-ocultas en el tráfico
jurídico-inmobiliario, ha salido al paso de esta confusa situación, sometiendo el derecho
de reversión, también en su fase latente o expectante, al régimen registral de los
principios hipotecarios comunes de oponibilidad y fe pública.
Para ello da nueva redacción al apartado 5 del artículo 54 de la Ley sobre
expropiación forzosa y establece que «en las inscripciones en el Registro de la
Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por
expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a
terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo
con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente»; añadiendo a continuación la
consecuencia de la omisión de dicha constancia registral: «sin cuya constancia registral
el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito
los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria».
Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la
misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención
expresa en la propia acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del
reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral
que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita
como sucedía antes de la reforma.
Ello supone una clarificación no sólo del régimen de la publicidad registral del
derecho de reversión en su fase de latencia, sino también sobre su naturaleza (sobre la
que se habían sostenido distintas tesis: condición resolutoria del derecho del
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Núm. 67
