BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41603

del artículo 69 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa– (los ya citados de no
afectación, sobrantes o exceso de expropiación y desafectación), ha sido considerado
como un derecho condicional o eventual.
Ahora bien, la reforma del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa operada
por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta etapa latente, se trata de un derecho
ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial ya adquirido por su titular
incluso antes de que se transforme en un derecho de reversión activo y ejercitable a
través de la subsiguiente adquisición o readquisición del bien expropiado, derecho que
es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis causa», oponible frente a terceros y
por ello inscribible como tal «derecho de preferencia» en el Registro de la Propiedad.
Así lo confirma la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contenciosoadministrativo) de 8 de febrero de 2006 que al definir el contenido del derecho de
reversión, afirma que «como hemos expresado en sentencias de 26 de mayo de 1998
y 19 de septiembre de 1998, y reiteramos en la de 29 de mayo de 2003, el derecho de
reversión tiene un contenido patrimonial y, como tal, resulta susceptible de negociación y
transmisión, incluso con anterioridad a que se produzca en los supuestos contemplados
en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa como determinantes del nacimiento
del mismo. En definitiva, pues, y como ya afirmó la sentencia de 24 de enero de 2002, el
derecho de reversión es un derecho de naturaleza autónoma transmisible por actos inter
vivos y mortis causa».
En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos
habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la ley, el derecho de reversión
latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición
preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de
carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos
fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho
reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte
del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54,
apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).
En este sentido, la misma Sentencia antes citada de 8 de febrero de 2006 afirma que
el reconocimiento del derecho de reversión por la Administración «hace que éste cobre
la plenitud e integridad de su contenido económico». Se trata, pues, de un
desenvolvimiento del derecho latente, que deviene ejercitable, efectivo y pleno.
Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que
el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma
completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los
términos previstos en el artículo 55 de la misma ley, dando paso con ello a su
consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el
derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el
patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente
expropiado.
4. El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible
de reflejo registral, como ha declarado la Dirección General de los Registros y del
Notariado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001), si bien hasta la reforma legal
operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999 normalmente la cualidad
de expropiado, a la que va asociado el derecho de reversión en su fase latente, consta
en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta
la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente.
Pero es importante subrayar que legalmente está reconocida la posibilidad de
transmisión de tal cualidad («rectius», de los derechos asociados a la misma), puesto
que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes
(cfr. artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa), por lo que los derechos que
atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y
eficacia «erga omnes» de todo derecho real, inscripción que, por lo demás, está sujeta a
los requisitos legales comunes de todo derecho inscribible, y entre ellos, los de

cve: BOE-A-2023-7292
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Núm. 67