BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 41602

existen terceros titulares de derechos inscritos sobre la finca, estos deben ser protegidos
frente al derecho de reversión por la fe pública registral.
2. Con carácter de cuestión procedimental previa, hay que recordar que, conforme
ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., entre otras, Resoluciones de 12
de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011 y 4 de diciembre de 2012), el artículo 19
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
Así resulta del párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria conforme al cual «en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los
defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados
hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no
pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en
documentos no presentados en tiempo y forma».
Por ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos
defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe
ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco
su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso
devolverá el título al interesado «a los efectos de interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del
Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido
con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad» (cfr. artículo 19
bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación del
registrador sustituido, por lo que aun cuando el recurso presentado se interpone contra
ambas calificaciones, la presente Resolución, conforme al precepto legal señalado, debe
limitarse a revisar la calificación del registrador sustituido, única legalmente recurrible.
3. La expropiación forzosa es una limitación del dominio y, como dice la doctrina
más autorizada, la causa de la misma es la utilidad pública o el interés social.
Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley sobre expropiación
forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada
tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa.
En concreto, este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión según
la denominación acogida por la ley, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no
establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que
hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación,
y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán
recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1
de la Ley sobre expropiación forzosa).
Pero la expresión de «derecho de reversión» no es unívoca, sino que encierra varios
sentidos, siendo dicha polisemia terminológica el origen y causa de cierta confusión en
cuanto a la precisa delimitación de su contenido y alcance.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado (cfr. Resolución
de 26 de noviembre de 2001) que son tres los hitos del iter de la reversión, todos ellos
susceptibles de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de
reversión declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la
consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de
propiedad al reversionista.
Precisando más cada una de estas etapas o hitos, cabe diferenciar otras tantas
acepciones conceptuales correlativas a las tres etapas o fases del derecho de reversión.
La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace
directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. Este derecho
constituye un gravamen o carga sobre cosa ajena que, por el momento, hasta que se
produzcan los presupuestos habilitantes del derecho de reversión como derecho efectivo
de adquisición preferente –o «causas legitimadoras de la reversión» en la terminología

cve: BOE-A-2023-7292
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Núm. 67