III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6849)
Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de una subcomunidad en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38444
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397, 398 y 1281 y siguientes del Código Civil; 2, 3, 5, 10, 17
y 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 9 de la Ley
Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 17
de noviembre y 18 de diciembre de 1995, 13 de marzo de 2003, 3 de enero y 22 de
octubre de 2007, 15 de noviembre de 2010, 11 de julio de 2012 y 25 de febrero y 10 de
mayo de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 20 de febrero de 1989, 9 de abril de 1991, 4 de marzo de 1993, 19 de junio de 2001,
26 de enero de 2002, 15 de marzo y 19 de junio de 2012, 7 de mayo de 2014, 12 de
febrero de 2016 y 22 de febrero y 27 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de octubre de 2021 y 3 de marzo
de 2022.
1. Mediante las escrituras objeto de la calificación impugnada, la propietaria de
determinado elemento privativo (una nave o local comercial en planta baja) de un edificio
en régimen de propiedad horizontal constituye una subcomunidad, con transformación
de tal local en cuatro viviendas y dos oficinas.
Según los estatutos que se contienen en la primera de tales escrituras, es elemento
común de la subcomunidad, entre otros, el pasillo por el que se accede a tres de las
cuatro viviendas y a las dos oficinas, que tiene unos noventa metros cuadrados y
transcurre por el interior de la finca sobre la que se constituye la subcomunidad, con
acceso desde la calle que se indica «y sin salida al portal, que no altera la estructura del
inmueble, tampoco modifica la superficie de los restantes elementos privativos, y no
tiene repercusión alguna en zonas o elementos comunes, por lo que no supone
alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal, y por tanto no es necesaria la
autorización de la comunidad de propietarios».
En esa misma escritura el notario expresa que no es necesaria autorización especial
de la junta de propietarios, pues según el título constitutivo que se reseña «respecto a
los pisos números uno, dos, tres y cuatro o locales de planta baja, podrán sus
respectivos propietarios agruparlos entre sí o dividirlos en cuantos tengan a bien, sin
necesidad de autorización de la Junta de Copropietarios, los cuales se numerarán
correlativamente a partir del número veintitrés y tendrán la cuota proporcional a la que
tenía el piso subdividido». Y añade que: «Además, la constitución de la Subcomunidad
se realiza dentro de un elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su
objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal,
sin que se alteren ni afecten en modo alguno los elementos comunes o estructurales del
edificio general».
El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio,
«la constitución de la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre un
elemento privativo perteneciente a una propiedad horizontal, que da lugar a la formación
de otros seis nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y
determina la configuración en dicho elemento privativo de un elemento común, que lo
constituye un pasillo distribuidor de unos noventa metros cuadrados, constituye una
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal en que dicho elemento
privativo se integra que requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por
unanimidad».
El notario recurrente alega que «existiendo una válida autorización estatutaria que
permite la modificación de la entidad hipotecaria objeto de la escritura e integrante de
una propiedad horizontal sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, y en
virtud de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en esta materia, no se
aprecia la razón que imponga una interpretación estricta de la cláusula estatutaria que
permite tales modificaciones, excluyendo la división horizontal de un elemento privativo
en régimen de subcomunidad que los interesados han considerado como la forma más
adecuada de regular el derecho de propiedad sobre cada elemento privativo resultante
cve: BOE-A-2023-6849
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 63
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38444
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397, 398 y 1281 y siguientes del Código Civil; 2, 3, 5, 10, 17
y 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 9 de la Ley
Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 17
de noviembre y 18 de diciembre de 1995, 13 de marzo de 2003, 3 de enero y 22 de
octubre de 2007, 15 de noviembre de 2010, 11 de julio de 2012 y 25 de febrero y 10 de
mayo de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 20 de febrero de 1989, 9 de abril de 1991, 4 de marzo de 1993, 19 de junio de 2001,
26 de enero de 2002, 15 de marzo y 19 de junio de 2012, 7 de mayo de 2014, 12 de
febrero de 2016 y 22 de febrero y 27 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de octubre de 2021 y 3 de marzo
de 2022.
1. Mediante las escrituras objeto de la calificación impugnada, la propietaria de
determinado elemento privativo (una nave o local comercial en planta baja) de un edificio
en régimen de propiedad horizontal constituye una subcomunidad, con transformación
de tal local en cuatro viviendas y dos oficinas.
Según los estatutos que se contienen en la primera de tales escrituras, es elemento
común de la subcomunidad, entre otros, el pasillo por el que se accede a tres de las
cuatro viviendas y a las dos oficinas, que tiene unos noventa metros cuadrados y
transcurre por el interior de la finca sobre la que se constituye la subcomunidad, con
acceso desde la calle que se indica «y sin salida al portal, que no altera la estructura del
inmueble, tampoco modifica la superficie de los restantes elementos privativos, y no
tiene repercusión alguna en zonas o elementos comunes, por lo que no supone
alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal, y por tanto no es necesaria la
autorización de la comunidad de propietarios».
En esa misma escritura el notario expresa que no es necesaria autorización especial
de la junta de propietarios, pues según el título constitutivo que se reseña «respecto a
los pisos números uno, dos, tres y cuatro o locales de planta baja, podrán sus
respectivos propietarios agruparlos entre sí o dividirlos en cuantos tengan a bien, sin
necesidad de autorización de la Junta de Copropietarios, los cuales se numerarán
correlativamente a partir del número veintitrés y tendrán la cuota proporcional a la que
tenía el piso subdividido». Y añade que: «Además, la constitución de la Subcomunidad
se realiza dentro de un elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su
objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal,
sin que se alteren ni afecten en modo alguno los elementos comunes o estructurales del
edificio general».
El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio,
«la constitución de la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre un
elemento privativo perteneciente a una propiedad horizontal, que da lugar a la formación
de otros seis nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y
determina la configuración en dicho elemento privativo de un elemento común, que lo
constituye un pasillo distribuidor de unos noventa metros cuadrados, constituye una
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal en que dicho elemento
privativo se integra que requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por
unanimidad».
El notario recurrente alega que «existiendo una válida autorización estatutaria que
permite la modificación de la entidad hipotecaria objeto de la escritura e integrante de
una propiedad horizontal sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, y en
virtud de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en esta materia, no se
aprecia la razón que imponga una interpretación estricta de la cláusula estatutaria que
permite tales modificaciones, excluyendo la división horizontal de un elemento privativo
en régimen de subcomunidad que los interesados han considerado como la forma más
adecuada de regular el derecho de propiedad sobre cada elemento privativo resultante
cve: BOE-A-2023-6849
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Núm. 63
