III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6849)
Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de una subcomunidad en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38442
necesario el acuerdo previo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad de
conformidad con lo previsto en los apartados 6. y 8. del artículo 17 de la Ley de
Propiedad Horizontal, toda vez que la constitución de la subcomunidad en régimen de
propiedad horizontal sobre un elemento privativo perteneciente a una propiedad
horizontal, que da lugar a la formación de otros seis nuevos elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente y determina la configuración en dicho elemento privativo
de un elemento común, que lo constituye un pasillo distribuidor de unos noventa metros
cuadrados, constituye una modificación del título de constitutivo de la propiedad
horizontal en que dicho elemento privativo se integra que requiere el acuerdo de la Junta
de Propietarios adoptado por unanimidad, en cuyo sentido procede por tanto reiterar el
defecto indicado y la nota de calificación negativa de suspensión antes indicada en
cuanto al mismo se refiere.
Por lo expuesto se suspende nuevamente la inscripción solicitada.
Contra esta calificación (…)
San Sebastián de los Reyes, 26 de octubre de 2022. El registrador (firma ilegible)
Fdo. Joaquín Luaces Jiménez-Alfaro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Gerardo Von Wichmann Rovira, notario de
Alcobendas, interpuso recurso el día 1 de diciembre de 2022 mediante escrito en el que
alegaba lo siguiente:
«I. (…) Como resulta de la propia escritura, se lleva a cabo previamente la
habilitación de tal local para su cambio de uso y acondicionamiento a cuatro viviendas y
dos oficinas, aportándose la correspondiente licencia municipal que lo autoriza.
En cuanto a la autorización estatutaria, la escritura se refiere a los Estatutos del
edificio que, como reconoce el registrador de la propiedad, don Joaquín Luaces JiménezAlfaro, facultan al propietario actual o futuro de la planta baja de la edificación a realizar,
sin necesidad de previo acuerdo de la Junta de condueños, segregaciones,
agrupaciones y divisiones, y en uso de tal autorización, la sociedad propietaria lleva a
cabo la constitución de la finca en régimen de subcomunidad, dividiéndola
horizontalmente en un conjunto de unidades inmobiliarias de viviendas y oficinas en que
la propiedad de cada una llevará inherente el derecho de comunidad especial sobre los
elementos comunes de la subcomunidad, y a tal efecto se señala la cuota de cada
unidad inmobiliaria en el total edificio y en la subcomunidad y se establecen las reglas
estatutarias de ésta última.
II. El único defecto alegado por el registrador es que “la constitución de la
subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre un elemento privativo
perteneciente a una propiedad horizontal, que da lugar a la formación de otros seis
nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y determina la
configuración en dicho elemento privativo de un elemento común, que lo constituye un
pasillo distribuidor de unos noventa metros cuadrados, constituye una modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal en que dicho elemento se integra que
requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”
III. Se alega por el registrador la STS de 22 de octubre de 2007, pero lo único que
señalaba tal sentencia era que la situación de hecho en virtud de la cual los propietarios
de un inmueble habían creado y consentido la existencia de subcomunidades dentro del
mismo, no podía prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo, pero en este caso,
precisamente, es el título constitutivo el que autoriza la división de los locales en planta
baja, por lo cual, parece que el único obstáculo reside en si la facultad de dividir incluye o
no un tipo de división, cual es la división horizontal en régimen de subcomunidad.
IV. A. En este punto, la resolución de 26 de enero de 2002 partiendo de la
inexistencia de prohibición legal o estatutaria sobre el establecimiento de
subcomunidades, sino que, al contrario, los propios estatutos sociales permitían las
cve: BOE-A-2023-6849
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 63
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38442
necesario el acuerdo previo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad de
conformidad con lo previsto en los apartados 6. y 8. del artículo 17 de la Ley de
Propiedad Horizontal, toda vez que la constitución de la subcomunidad en régimen de
propiedad horizontal sobre un elemento privativo perteneciente a una propiedad
horizontal, que da lugar a la formación de otros seis nuevos elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente y determina la configuración en dicho elemento privativo
de un elemento común, que lo constituye un pasillo distribuidor de unos noventa metros
cuadrados, constituye una modificación del título de constitutivo de la propiedad
horizontal en que dicho elemento privativo se integra que requiere el acuerdo de la Junta
de Propietarios adoptado por unanimidad, en cuyo sentido procede por tanto reiterar el
defecto indicado y la nota de calificación negativa de suspensión antes indicada en
cuanto al mismo se refiere.
Por lo expuesto se suspende nuevamente la inscripción solicitada.
Contra esta calificación (…)
San Sebastián de los Reyes, 26 de octubre de 2022. El registrador (firma ilegible)
Fdo. Joaquín Luaces Jiménez-Alfaro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Gerardo Von Wichmann Rovira, notario de
Alcobendas, interpuso recurso el día 1 de diciembre de 2022 mediante escrito en el que
alegaba lo siguiente:
«I. (…) Como resulta de la propia escritura, se lleva a cabo previamente la
habilitación de tal local para su cambio de uso y acondicionamiento a cuatro viviendas y
dos oficinas, aportándose la correspondiente licencia municipal que lo autoriza.
En cuanto a la autorización estatutaria, la escritura se refiere a los Estatutos del
edificio que, como reconoce el registrador de la propiedad, don Joaquín Luaces JiménezAlfaro, facultan al propietario actual o futuro de la planta baja de la edificación a realizar,
sin necesidad de previo acuerdo de la Junta de condueños, segregaciones,
agrupaciones y divisiones, y en uso de tal autorización, la sociedad propietaria lleva a
cabo la constitución de la finca en régimen de subcomunidad, dividiéndola
horizontalmente en un conjunto de unidades inmobiliarias de viviendas y oficinas en que
la propiedad de cada una llevará inherente el derecho de comunidad especial sobre los
elementos comunes de la subcomunidad, y a tal efecto se señala la cuota de cada
unidad inmobiliaria en el total edificio y en la subcomunidad y se establecen las reglas
estatutarias de ésta última.
II. El único defecto alegado por el registrador es que “la constitución de la
subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre un elemento privativo
perteneciente a una propiedad horizontal, que da lugar a la formación de otros seis
nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y determina la
configuración en dicho elemento privativo de un elemento común, que lo constituye un
pasillo distribuidor de unos noventa metros cuadrados, constituye una modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal en que dicho elemento se integra que
requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”
III. Se alega por el registrador la STS de 22 de octubre de 2007, pero lo único que
señalaba tal sentencia era que la situación de hecho en virtud de la cual los propietarios
de un inmueble habían creado y consentido la existencia de subcomunidades dentro del
mismo, no podía prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo, pero en este caso,
precisamente, es el título constitutivo el que autoriza la división de los locales en planta
baja, por lo cual, parece que el único obstáculo reside en si la facultad de dividir incluye o
no un tipo de división, cual es la división horizontal en régimen de subcomunidad.
IV. A. En este punto, la resolución de 26 de enero de 2002 partiendo de la
inexistencia de prohibición legal o estatutaria sobre el establecimiento de
subcomunidades, sino que, al contrario, los propios estatutos sociales permitían las
cve: BOE-A-2023-6849
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