BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38427

de 1999, 14 de diciembre de 2000, 22 de octubre de 2001, 26 de abril y 18 de diciembre
de 2003, 2 de enero de 2004, 4 de abril de 2005, 28 de junio de 2007, 8 de junio
de 2009, 19 octubre de 2010, 19 de mayo, 26 de julio y 11 de noviembre de 2011, 25 de
julio de 2012, 29 de enero y 11 de junio de 2014, 4 de abril, 12 de mayo y 1 de julio
de 2016, 27 de julio y 2 de noviembre de 2018 y 30 de abril de 2019, y las Resoluciones
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero, 5 de marzo
y 12 de junio de 2020, 16 de diciembre de 2021 y 27 de julio y 20 de diciembre de 2022.
1. Los títulos cuya calificación es objeto del presente recurso son una escritura de
manifestación de herencia con adjudicación de todos los bienes relictos, por partes
iguales, pro indiviso, a los tres herederos de la causante, otorgada el día 3 de agosto
de 2020, y otra escritura, otorgada el 19 de septiembre de 2022, por la que los tres
herederos extinguen la comunidad sobre una de las fincas relictas y acuerdan
adjudicársela a dos de los tres copropietarios, compensando al restante, en dinero, por
su parte en dicha copropiedad.
El registrador deniega la inmatriculación de la finca descrita porque, a su juicio, «el
paso de tres condueños a solo dos no constituye una mutación jurídico real que afecte a
toda la finca ya que el condominio persiste y por ello no constituye título hábil para
inmatricular (…)».
El notario recurrente alega: a) que sea cual sea la postura que se siga sobre la
naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, es claro que los condueños no son
titulares de ninguna porción de la finca, sino únicamente de una cuota ideal sobre la
totalidad de la misma, de forma que cualquier actuación sobre la cuota afecta a toda la
finca; b) que la doctrina de esta Dirección General distingue entre la mera transmisión de
cuotas, que puede ser a alguno o algunos de los condóminos, o a un extraño
(artículo 399 del Código Civil) y en la que puede quedar alterada la proporcionalidad
inicial, y la extinción, aunque sea parcial de condominio, cuya causa, esencial en todo
negocio jurídico, difiere notoriamente de la mera transmisión de cuotas, y c) que, según
dicha doctrina, la extinción parcial subjetiva por separación de un comunero es extinción
de comunidad, y no transmisión de cuotas, siempre que los comuneros que salen de la
comunidad reciban, a título oneroso, compensación proporcional a su haber por los
comuneros que permanecen a título oneroso, y las cuotas de los que permanecen
resulten proporcionalmente acrecentadas por la cuota del saliente.
2. Este Centro Directivo ha considerado reiteradamente la extinción de comunidad
como título inmatriculador.
Así, en Resoluciones de 1 de julio de 2016 y 27 de julio de 2018 –que siguieron el
criterio de otras anteriores– puso de relieve que el debate sobre la naturaleza jurídica de
la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el
doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular
una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
Por un lado, hay un sector doctrinal que defiende el carácter meramente
especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica
esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa,
por lo que, al no implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público
inmatriculable la división de la cosa común. Por otra parte, otro sector doctrinal defiende
el carácter traslativo de la disolución; y, finalmente, hay quienes consideran que el
negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o
determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que
recogen una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva,
división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o
segregación.
También esta Dirección General ha abordado el problema.
Así, la Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el
carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición
invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata sólo
indirectamente el problema planteado, pues el registrador había considerado suficiente

cve: BOE-A-2023-6847
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Núm. 63