BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 63

Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38425

Contra la presente calificación puede: (…)
Pastrana, a 3 de Noviembre de 2022 El Registrador de la Propiedad (firma ilegible)
Fdo.: Javier Casado de Mata.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco Bañegil Espinosa, notario de
Parla, interpuso recurso el día 25 de noviembre de 2022 mediante escrito en el que
alegaba lo siguiente:
«(…) Que no estando de acuerdo con dicha calificación, mediante el presente escrito
interpone recurso frente a ésta con base en los siguientes
Hechos
1.º La Calificación deniega la inscripción del documento presentado por cuanto: “el
paso de tres condueños a dos no es disolución de condominio sino transmisión de
cuota”, añadiendo que “el paso de tres condueños a dos no constituye una mutación
jurídico real que afecte a toda la finca ya que el condominio persiste y por ello no
constituye título apto para inmatricular. Cita en su apoyo determinadas resoluciones de la
Dirección General.
Fundamentos de Derecho

1.º El Sr. registrador, en su calificación afirma que lo formalizado en la escritura
calificada es una “transmisión de cuotas”, y no es una disolución de condominio. Tal
afirmación tiene un carácter tautológico, que da por presupuestas las conclusiones que
luego desarrolla.
En primer lugar debe rechazarse la afirmación de que el paso de tres condueños a
dos no constituye una mutación jurídico real que afecte a toda la finca. En el sistema de
comunidad romana del Código Civil sea cual sea la postura que se siga sobre la
naturaleza jurídica de ésta, es claro que los condueños no son titulares de ninguna
porción de la finca, sino únicamente de una cuota ideal sobre la totalidad de la misma.
De esta forma, es palmario que cualquier actuación sobre la cuota afecta a toda la finca.
Sobre este punto no puede caber discusión alguna
2.º La propia Dirección General de Seguridad jurídica ha matizado claramente la
diferencia entre la disolución de condominio stricto sensu, y la extinción parcial de
condominio. La Resolución de 4 de abril de 2016 señaló expresamente que. “el negocio
de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el
que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante
la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza
jurídica de su objeto causa no de los sujetos”.
Añade la misma Resolución que, “si el acto de disminución de miembros de la
comunidad sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá
calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para
distinguirlo de la simple transmisión de cuotas.
Sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la
comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado cese final de la
situación de comunidad aunque no se logre dicho efecto totalmente si el acto tiende
naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución.

cve: BOE-A-2023-6847
Verificable en https://www.boe.es

A juicio de este notario, tal calificación no es conforme con la doctrina emanada de la
Dirección General, así: