BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38424

encuentran: R de 1 de Julio de 2016, R de 5 de Marzo de 2020 que cita la STS de 25 de
Febrero de 2011 y R 28 de Julio de 2020, Sentencia del TS de 26/6/2019, ROJ 2297/2019;
Sentencia del TS de 16/10/2019 (ROJ 3665/2019) y sentencia del TS de 17/12/2020,
ROJ 4367/2020
Fundamentos de Derecho:
I) Esta nota de calificación se extiende por el Registrador titular de esta Oficina,
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades
de calificación prevista por el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su
Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto
legal citado.
II) El paso de tres condueños a solo dos no constituye una mutación jurídico real
que afecte a toda la finca ya que el condominio persiste y por ello no constituye título
hábil para inmatricular tal como reconoce la Dirección de Seguridad y Fe Pública y la
Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Fundamentos de derecho: artículo 205 de la Ley
Hipotecaria y arts. 400 y 402 del CCivil y Resoluciones de la DGSJyFP y Sentencias del
Tribunal Supremo entre las que se encuentran:
La Dirección General ha reiteradamente señalado lo esencial que es que el dominio
se disuelva para poder considerar al título como hábil para inmatricular, efectivamente la
R 28 de Julio de 2020 señala que: ”A diferencia del acto de disolución de condominio
que ha sido admitido como título inmatriculador dada su especial naturaleza jurídica ya
que produce una mutación jurídico real de carácter esencial pues extingue la comunidad
existente sobre el bien...” y en el mismo sentido la R de 5 de Marzo de 2020 que cita la
STS de 25 de Febrero de 2011 y señala: “Pero en todo caso, se trate o no la disolución
de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una
mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente”. Los
actos que no operan esa mutación esencial que es extinguir el régimen, no son hábiles
para el fin inmatriculador.
En parecido sentido se ha manifestado la Jurisprudencia del TS en otros ámbitos
como el fiscal, así: Sentencia del TS de 26/6/2019, ROJ 2297/2019; sentencia del TS
de 16/10/2019 (ROJ 3665/2019) y sentencia del TS de 17/12/2020, ROJ 4367/2020. No
son en absoluto vinculantes en el ámbito civil, pero si orientan la posición tradicional del
TS. En todo caso, cualquiera que sea la valoración desde el punto de vista fiscal,
civilmente no ha y duda de que en los documentos aportados el condominio persiste
aunque con menos titulares.
El elemento esencial está descrito en la R de 1 de Julio de 2016 al decir: “En
definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de
inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.”, ya que, continua
diciendo,: “…se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de
carácter esencial, pues extingue la comunidad existente”.
Por lo tanto lo esencial es que se produce la extinción del condominio, no sólo la
alteración de los porcentajes o miembros del condominio. Lo esencial es que el
condominio desaparece y el bien pasa a regularse por un régimen jurídico diferente
donde ya no existen las mayorías ni los acuerdos, la comunidad se extingue. En la
transmisión de cuotas no hay desaparición de un régimen, no hay un cambio esencial
que afecte a la totalidad del pleno dominio. El condominio persiste, no hay mutación
esencial del régimen ni una inscripción que afecte a la totalidad sino solo a parte de la
propiedad.
III) El defecto calificado tiene el carácter de insubsanable.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto denegar el
despacho del citado documento.

cve: BOE-A-2023-6847
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Núm. 63