BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38379

adjudicación 141/10, y en la escritura de cancelación de la hipoteca de la inscripción 7.ª
otorgada por la entidad Maxifacil S.L.
Quinto.–Que el mandamiento de cancelación de nota marginal expedido por el
Juzgado de 1.ª Instancia N.º 7 de Vilanova i la Geltrú fue calificado con defecto de forma
negativa al existir incoherencia entre el decreto de adjudicación que pone fin al
procedimiento, y el mandamiento que se expide por el juzgado en el que únicamente se
ordena la cancelación de la nota marginal.
Sexto.–Que en fecha 03/10/2022 toda la documentación se presenta nuevamente
ante el registro y de nuevo es calificada en base a los siguientes extremos:
– Que el mandamiento judicial debe ser congruente con el Decreto que le sirve d
[sic] base, indicando que el decreto no ordena simplemente la cancelación de la nota
marginal de expedición de la certificación, sino la adjudicación de la finca y la práctica de
las consiguientes cancelaciones, que llevaría aparejada la cancelación de la nota
marginal.
– Que de la documentación presentada se desprende que el procedimiento culminó
con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario, es decir a favor de Maxifacil SL,
en el año 2011 y que esta adjudicación nunca fue objeto de inscripción.
– Que varios años después en 2017, la persona que seguía figurando como titular
en el registro vendió la finca a un tercero (Budmac Investments II, SL), mediante una
escritura inscrita ese mismo año.
Que se indica que ha habido una rotura en el tracto sucesivo, en base a que en su
día no se inscribió el citado decreto de adjudicación y que el tercer adquiriente ha
recibido la trasmisión del bien de quien parece que ya no es dueño, sin que la inscripción
puede convalidar dicha adquisición y que por exigencias del principio de tracto sucesivo,
es necesario inscribir, la cadena real de transmisiones que debe pasar necesariamente
por el adjudicatario de la finca Maxifacil, SL, de conformidad con el Decreto de 2 de
mayo de 2011.
Séptimo.–Que en la calificación, el registro indica que, de acuerdo con los principios
de tracto sucesivo y consentimiento causal, no puede accederse “en abstracto” a la
cancelación de la nota marginal, desligada de la suerte del procedimiento en cuyo
marco, se decretó esta, he [sic] indica que la terminación de la ejecución es la
correspondiente adjudicación, con las oportunas cancelaciones incluida la cancelación
de la nota marginal y que por tanto indica como necesario la inscripción de la
adjudicación, para la cancelación de la nota marginal extendida por la ejecución del
procedimiento.
Sin embargo, está petición no se está solicitando “en abstracto”, dado que se está
solicitando en base a la existencia de una escritura de cancelación de la garantía
hipotecaria otorgada por el titular de esta, es decir Maxifacil SL, que la otorgó con fecha
posterior al decreto de adjudicación.
Asimismo, el Juzgado de la Instancia n.º 7 de Vilanova i la Geltrú no se pronuncia en
el mandamiento de cancelación de la nota marginal sobre la cancelación de la garantía,
puesto que es conocedor que el titular de esta ha puesto fin a su derecho sobre la
garantía hipotecaria inscrita, al otorgar la escritura de cancelación de la inscripción 7.ª
A mayor abundamiento, no parece congruente mantener la anotación del art. 688.2
LEC, perjudicando a la actual titular registral Budmac Investments S.L., tras haber
expedido el juzgado mandamiento ordenando su cancelación, en base a los siguientes
criterios:
– Su función de publicidad y notificación respecto a los titulares posteriores a la
inscripción 7.ª, ha desaparecido, al haber otorgado Maxifácil SL escritura de cancelación
de la garantía hipotecaria poniendo fin a su derecho sobre la garantía hipotecaria
inscrita.
– Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre del Tribunal Supremo, la
función calificadora del Registrador no le permite revisar el fondo de la resolución judicial

cve: BOE-A-2023-6843
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Núm. 63