III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6163)
Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 34913
El deslinde es el acto formal para distinguir los límites de una propiedad, terreno,
finca o parcela. El deslinde nos dice dónde están esos límites. El amojonamiento se
marca de manera visible con señales físicas. Deslindar no es un procedimiento de
derecho de posesión de tierras o derecho de propiedad. En realidad, es un proceso
administrativo, por el cual conocemos los límites y colindantes de cada terreno, así como
su forma y sus dimensiones.
b) El derecho de deslinde y amojonamiento está regulado en el Código Civil
de 1889 (artículos 384 a 387) y la en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción
Voluntaria, arts. 104 a 107. Aunque desde el primer momento se ha hablado de las
acciones de deslinde y de amojonamiento como procedimientos jurisdiccionales
encaminados a fijar los límites con señales cuando hay contienda o discusión sobre el
lugar exacto por donde discurren aquéllos, nada impide que dichas tareas puedan
hacerse privada o extrajudicialmente si así lo acuerdan las partes colindantes y aceptan
pacíficamente esa resultancia, teniendo en tal caso eficacia contractual, exista o no
intervención notarial (artículos 1091, 1255, 1258 y 1278 del Código Civil).
c) Existen fotografías aéreas de al menos el año 1984 de la pared (realidad física
resultante del amojonamiento y deslinde de las fincas) que marca los límites de los
solares y entendemos que si actualmente dicha pared sigue en su posición original los
antiguos propietario [sic] procedieron al deslinde y luego al amojonamiento.
d) Dicha pared es la prueba física real de los límites de los solares entre las dos
fincas colindantes y la referencia que toma nuestro topógrafo (y entendemos que el
catastro) para realizar las mediciones de las fincas.
e) La redacción literal de las escrituras y del registro de los anteriores propietarios
no describen con exactitud la realidad física de los límites e inducen a confusión. La
existencia del deslinde con amojonamiento realizada como hemos expresado en el punto
b), construida como mínimo en el año 1984, pretende precisamente aclarar dicha
confusión.
f) Con la compra del solar aceptamos la realidad física de la finca, la concordancia
con catastro y planes de urbanización posteriores (febrero de 2015), comprendemos que
con el paso del tiempo ha podido haber modificaciones debido a actuaciones de
diferentes administraciones públicas (ayuntamiento y recursos hídricos) y comprobamos
que con las características reales de la finca es viable un proyecto de edificación y en
ningún momento pretendemos modificar ningún límite que no haya sido lógicamente
establecido.
El acto de inscribir una propiedad en el registro no es obligatorio y tampoco lo es
añadir posibles modificaciones de superficie de una finca si esta ha sido inscrita
previamente y por tanto no tienen por qué estar reflejadas en el historial del registro de la
propiedad.
Será obligación del comprador asegurarse de la concordancia entre lo escriturado en
el documento de compraventa y la realidad física presente de la finca.
Todo lo cual nos lleva a pensar que la diferencia de m2 escriturados originalmente en
las fincas que nos ocupan (400m2) no concuerde con la realidad presente (atendiendo
cartas catastrales actualizadas y estructuras físicas que delimitan los terrenos).
g) Nos tememos que el vecino, arquitecto de profesión, compró la finca a un precio
muy inferior de mercado debido a las particularidades físicas del mismo que hacen que
un proyecto de edificación sea difícilmente realizable y que mediante alegaciones en el
registro en contra de nuestro estudio georreferenciado, solicitudes de ampliaciones de
superficie y lindes en el Catastro, privilegios en lo que a normas subsidiarias del
ayuntamiento se refiere e invasión de zonas cuanto menos dudosas del torrente consiga
una superficie apta para la edificación.
h) No estaríamos en contra de todas las maniobras citadas en el punto anterior si la
ampliación de la superficie catastral del solar de la finca colindante no implicase una
consecuente reducción de la mía (como se indica en la resolución de 24 de octubre
de 2019 de la Dirección General de los registros y del Notariado).
cve: BOE-A-2023-6163
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 57
Miércoles 8 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 34913
El deslinde es el acto formal para distinguir los límites de una propiedad, terreno,
finca o parcela. El deslinde nos dice dónde están esos límites. El amojonamiento se
marca de manera visible con señales físicas. Deslindar no es un procedimiento de
derecho de posesión de tierras o derecho de propiedad. En realidad, es un proceso
administrativo, por el cual conocemos los límites y colindantes de cada terreno, así como
su forma y sus dimensiones.
b) El derecho de deslinde y amojonamiento está regulado en el Código Civil
de 1889 (artículos 384 a 387) y la en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción
Voluntaria, arts. 104 a 107. Aunque desde el primer momento se ha hablado de las
acciones de deslinde y de amojonamiento como procedimientos jurisdiccionales
encaminados a fijar los límites con señales cuando hay contienda o discusión sobre el
lugar exacto por donde discurren aquéllos, nada impide que dichas tareas puedan
hacerse privada o extrajudicialmente si así lo acuerdan las partes colindantes y aceptan
pacíficamente esa resultancia, teniendo en tal caso eficacia contractual, exista o no
intervención notarial (artículos 1091, 1255, 1258 y 1278 del Código Civil).
c) Existen fotografías aéreas de al menos el año 1984 de la pared (realidad física
resultante del amojonamiento y deslinde de las fincas) que marca los límites de los
solares y entendemos que si actualmente dicha pared sigue en su posición original los
antiguos propietario [sic] procedieron al deslinde y luego al amojonamiento.
d) Dicha pared es la prueba física real de los límites de los solares entre las dos
fincas colindantes y la referencia que toma nuestro topógrafo (y entendemos que el
catastro) para realizar las mediciones de las fincas.
e) La redacción literal de las escrituras y del registro de los anteriores propietarios
no describen con exactitud la realidad física de los límites e inducen a confusión. La
existencia del deslinde con amojonamiento realizada como hemos expresado en el punto
b), construida como mínimo en el año 1984, pretende precisamente aclarar dicha
confusión.
f) Con la compra del solar aceptamos la realidad física de la finca, la concordancia
con catastro y planes de urbanización posteriores (febrero de 2015), comprendemos que
con el paso del tiempo ha podido haber modificaciones debido a actuaciones de
diferentes administraciones públicas (ayuntamiento y recursos hídricos) y comprobamos
que con las características reales de la finca es viable un proyecto de edificación y en
ningún momento pretendemos modificar ningún límite que no haya sido lógicamente
establecido.
El acto de inscribir una propiedad en el registro no es obligatorio y tampoco lo es
añadir posibles modificaciones de superficie de una finca si esta ha sido inscrita
previamente y por tanto no tienen por qué estar reflejadas en el historial del registro de la
propiedad.
Será obligación del comprador asegurarse de la concordancia entre lo escriturado en
el documento de compraventa y la realidad física presente de la finca.
Todo lo cual nos lleva a pensar que la diferencia de m2 escriturados originalmente en
las fincas que nos ocupan (400m2) no concuerde con la realidad presente (atendiendo
cartas catastrales actualizadas y estructuras físicas que delimitan los terrenos).
g) Nos tememos que el vecino, arquitecto de profesión, compró la finca a un precio
muy inferior de mercado debido a las particularidades físicas del mismo que hacen que
un proyecto de edificación sea difícilmente realizable y que mediante alegaciones en el
registro en contra de nuestro estudio georreferenciado, solicitudes de ampliaciones de
superficie y lindes en el Catastro, privilegios en lo que a normas subsidiarias del
ayuntamiento se refiere e invasión de zonas cuanto menos dudosas del torrente consiga
una superficie apta para la edificación.
h) No estaríamos en contra de todas las maniobras citadas en el punto anterior si la
ampliación de la superficie catastral del solar de la finca colindante no implicase una
consecuente reducción de la mía (como se indica en la resolución de 24 de octubre
de 2019 de la Dirección General de los registros y del Notariado).
cve: BOE-A-2023-6163
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 57
