III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6159)
Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción de una rectificación de cabida y georreferenciación de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 34886
Precisamente la Dirección General ha establecido que este procedimiento y el
del 199 LH se pueden utilizar independientemente de las diferencias de superficie dadas
sus mayores garantías procedimentales.
Entiende la Registradora que habría que inmatricular una finca. Pero entonces, ¿cuál
de los dos requirentes tendría que hacerlo, según los archivos registrales? ¿Deberían
inmatricularla los dos requirentes y entonces habría dos fincas registrales por mitades?,
¿En base a qué títulos?, si los que tienen son los que obran en los asientos registrales.
Como ha quedado dicho, la situación no es nueva. Estamos hablando de las
inscripciones 7.ª y 9.ª respectivamente de cada mitad y las últimas por herencia.
Se dijo que se trataría seguramente de la típica casa de pueblo que originariamente
tendría una parte construida que serían los metros que constan registralmente y otra
parte correspondiente a huerto, corral o patio sin construir y que posteriormente se iría
construyendo y que un antepasado común lejano de los requirentes dividiera en dos para
cada uno de sus herederos y se fueran transmitiendo desde entonces por separado.
Recuérdese que antes de la Ley 13/96 la mención a la superficie registral de las
fincas era meramente literal sin poder contrastarla con ninguna base gráfica. Por las
inscripciones de la finca registral en cuestión, parece evidente que la finca es anterior a
dicha fecha.
La Registradora, que es la que tiene los antecedentes registrales de la finca, desde
la primitiva inscripción primera de cada mitad, no ha dado ningún argumento jurídico o
fáctico que desmienta lo anterior. No ha procedido al examen de sus libros para dilucidar
esas dudas. No ha señalado ninguna posible doble inmatriculación de alguna mitad. No
ha señalado ninguna posible finca que pueda estar inscrita a algún antepasado desde
hace años y con una descripción o ubicación que pudiera corresponder a la realidad
actual.
Al haber expresado sus dudas en la certificación, se le ha explicado la situación.
No es que haya un requirente que tenga una finca registral y resultando una
diferencia importante de superficie, ahora quiera iniciar este procedimiento habiendo
indicios de que pudiera querer incorporar otra finca en su día adquirida sin título.
Es que son dos requirentes, titulares registrales cada uno de ellos de una mitad
indivisa de una finca registral inmatriculada. Y no titulares recientes, sino que dicha
indivisión consta desde tiempos pretéritos. Que para cada titular de mitad indivisa en sus
títulos de las últimas transmisiones las va identificando, uno con la casa con el número
(…), y la del otro de que su mitad es la casa con el número (…)
Que precisamente los requirentes quieren acabar con dicha situación y es por lo que
han acudido al Ayuntamiento para obtener licencia de segregación y es el que les ha
exigido previamente la constancia registral correcta de la finca. Una vez que la obtengan
se procedería a realizar el aumento de obra hasta los metros construidos actuales y la
división de la finca registral y la georrefrenciación [sic] de cada una de las fincas
registrales resultantes en base a las certificaciones catastrales.
Que la Registradora no da en la calificación ninguna nueva razón o dato nuevo a la
vista de las aclaraciones en la Diligencia de 6 de junio, donde expresamente se decía
«Precisamente la certificación registral podría haber resultado de ayuda para los
requirentes para ver en qué momento se pasó de inscripción unitaria a inscripción por
mitades indivisas, pero no se ha acompañado la certificación con la descripción de la
finca desde su origen con sus titularidades, sino solo la descripción actualmente vigente.
O de la misma podría haber desprendido la Registradora sus dudas, pero nada se ha
manifestado al respecto.»
A la vista de la diligencia podría haber examinado los libros del Registro e indicado
en la calificación los motivos por los que entiende que se trataría de una inmatriculación
de finca no inscrita y que desvirtuara las aclaraciones efectuadas; pero no ha hecho
nada de ello.
Por otro lado, no ha habido durante el procedimiento oposición, ni siquiera
intervención alguna de los colindantes o interesados en sentido contrario a la pretensión.
cve: BOE-A-2023-6159
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 57
Miércoles 8 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 34886
Precisamente la Dirección General ha establecido que este procedimiento y el
del 199 LH se pueden utilizar independientemente de las diferencias de superficie dadas
sus mayores garantías procedimentales.
Entiende la Registradora que habría que inmatricular una finca. Pero entonces, ¿cuál
de los dos requirentes tendría que hacerlo, según los archivos registrales? ¿Deberían
inmatricularla los dos requirentes y entonces habría dos fincas registrales por mitades?,
¿En base a qué títulos?, si los que tienen son los que obran en los asientos registrales.
Como ha quedado dicho, la situación no es nueva. Estamos hablando de las
inscripciones 7.ª y 9.ª respectivamente de cada mitad y las últimas por herencia.
Se dijo que se trataría seguramente de la típica casa de pueblo que originariamente
tendría una parte construida que serían los metros que constan registralmente y otra
parte correspondiente a huerto, corral o patio sin construir y que posteriormente se iría
construyendo y que un antepasado común lejano de los requirentes dividiera en dos para
cada uno de sus herederos y se fueran transmitiendo desde entonces por separado.
Recuérdese que antes de la Ley 13/96 la mención a la superficie registral de las
fincas era meramente literal sin poder contrastarla con ninguna base gráfica. Por las
inscripciones de la finca registral en cuestión, parece evidente que la finca es anterior a
dicha fecha.
La Registradora, que es la que tiene los antecedentes registrales de la finca, desde
la primitiva inscripción primera de cada mitad, no ha dado ningún argumento jurídico o
fáctico que desmienta lo anterior. No ha procedido al examen de sus libros para dilucidar
esas dudas. No ha señalado ninguna posible doble inmatriculación de alguna mitad. No
ha señalado ninguna posible finca que pueda estar inscrita a algún antepasado desde
hace años y con una descripción o ubicación que pudiera corresponder a la realidad
actual.
Al haber expresado sus dudas en la certificación, se le ha explicado la situación.
No es que haya un requirente que tenga una finca registral y resultando una
diferencia importante de superficie, ahora quiera iniciar este procedimiento habiendo
indicios de que pudiera querer incorporar otra finca en su día adquirida sin título.
Es que son dos requirentes, titulares registrales cada uno de ellos de una mitad
indivisa de una finca registral inmatriculada. Y no titulares recientes, sino que dicha
indivisión consta desde tiempos pretéritos. Que para cada titular de mitad indivisa en sus
títulos de las últimas transmisiones las va identificando, uno con la casa con el número
(…), y la del otro de que su mitad es la casa con el número (…)
Que precisamente los requirentes quieren acabar con dicha situación y es por lo que
han acudido al Ayuntamiento para obtener licencia de segregación y es el que les ha
exigido previamente la constancia registral correcta de la finca. Una vez que la obtengan
se procedería a realizar el aumento de obra hasta los metros construidos actuales y la
división de la finca registral y la georrefrenciación [sic] de cada una de las fincas
registrales resultantes en base a las certificaciones catastrales.
Que la Registradora no da en la calificación ninguna nueva razón o dato nuevo a la
vista de las aclaraciones en la Diligencia de 6 de junio, donde expresamente se decía
«Precisamente la certificación registral podría haber resultado de ayuda para los
requirentes para ver en qué momento se pasó de inscripción unitaria a inscripción por
mitades indivisas, pero no se ha acompañado la certificación con la descripción de la
finca desde su origen con sus titularidades, sino solo la descripción actualmente vigente.
O de la misma podría haber desprendido la Registradora sus dudas, pero nada se ha
manifestado al respecto.»
A la vista de la diligencia podría haber examinado los libros del Registro e indicado
en la calificación los motivos por los que entiende que se trataría de una inmatriculación
de finca no inscrita y que desvirtuara las aclaraciones efectuadas; pero no ha hecho
nada de ello.
Por otro lado, no ha habido durante el procedimiento oposición, ni siquiera
intervención alguna de los colindantes o interesados en sentido contrario a la pretensión.
cve: BOE-A-2023-6159
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 57
