BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 34863

arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta
autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y
dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución,
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del
artículo 396 del Código Civil.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la
validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la
autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la
ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de
autonomía de la voluntad.
Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en reiteradas ocasiones reservas a
favor del promotor, por ejemplo para independizar zonas excedentarias del solar
(Resolución de 16 de febrero de 2004), constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas
(Resolución de 5 de junio de 2006), declarar la segunda fase de edificación, según la
doctrina de que las reservas en favor del promotor, «por lo que suponen de excepción a
la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden
interpretarse extensivamente» (Resolución de 19 de mayo de 2007), o para describir las
plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas vendidas,
como medio de evitar que la exigencia de unanimidad en los acuerdos comunitarios
implique la atribución a cada propietario de un desmedido derecho de veto (Resolución
de 22 de julio de 2009). Según la Resolución de 9 de octubre de 2013: «Es reiteradísima
la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo admitiendo las
reservas realizadas en el título constitutivo de propiedad horizontal, cuando son
establecidas por el único propietario del inmueble, antes de verificar su venta por
espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertos aspectos fundamentales
de la misma siempre que no alteren o contradigan el régimen de propiedad horizontal».
3. En el presente caso, a la vista de la legislación vigente, no ofrece duda que la
modificación de descripción de finca, consistente en la desvinculación de un anejo,
constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, y que esta
modificación afecta a todos los copropietarios del inmueble (cfr. artículo 5 de la Ley sobre
propiedad horizontal y Resoluciones de este Centro Directivo de 11 y 15 de marzo
de 2004, 9 de febrero de 2008, 6 de mayo de 2015 y 14 de marzo de 2019). Por ello, es
determinante que no se ha inscrito la norma estatutaria que ha servido de fundamento a
la modificación realizada, por lo que, aun cuando sea válida, no puede vincular a quienes

cve: BOE-A-2023-6157
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Núm. 57