III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6157)
Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 34862
En dicha escritura se expresa que la cláusula C), apartado 1.º, de los estatutos de la
comunidad de propietarios establece lo siguiente:
«La entidad promotora se reserva los siguientes derechos, que podrá ejercitar
mientras conserve titularidad en alguna parte determinada del complejo y siempre en un
plazo máximo de quince años a contar desde el otorgamiento de esta escritura:
1.º El de rectificar y complementar la escritura de declaración de obra nueva y de
determinación de partes o división horizontal, de sus partes comunes y privativas, a la
realidad física de las mismas, siempre y cuando dichos actos no afecten a partes
determinadas trasmitidas a terceros, en cuyo caso se requerirá el consentimiento
fehaciente de éstos».
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, al no estar inscrita dicha cláusula estatutaria en el Registro de la Propiedad, es
necesario que la operación formalizada sea autorizada por acuerdo de la junta de
propietarios.
El recurrente alega que la modificación formalizada, permitida por los estatutos, no
afecta ni perjudica a entidades determinadas transmitidas a terceros, y cumple lo
dispuesto en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, no suponiendo división
material, aumento o disminución de superficie o segregación.
2. La división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de
los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese
consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una
parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de
propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones
materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una
consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el
hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de
base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Ahora bien, el
consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para
el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los
acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los
estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha ley por la disposición final primera de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los
pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren petición a
la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de
los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay
obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que,
además del correspondiente al propietario del elemento dividido, presten los restantes
propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones
de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014 y 12 de febrero de 2016) ha
admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación,
agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la
junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento
requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título
constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos
cve: BOE-A-2023-6157
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 57
Miércoles 8 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 34862
En dicha escritura se expresa que la cláusula C), apartado 1.º, de los estatutos de la
comunidad de propietarios establece lo siguiente:
«La entidad promotora se reserva los siguientes derechos, que podrá ejercitar
mientras conserve titularidad en alguna parte determinada del complejo y siempre en un
plazo máximo de quince años a contar desde el otorgamiento de esta escritura:
1.º El de rectificar y complementar la escritura de declaración de obra nueva y de
determinación de partes o división horizontal, de sus partes comunes y privativas, a la
realidad física de las mismas, siempre y cuando dichos actos no afecten a partes
determinadas trasmitidas a terceros, en cuyo caso se requerirá el consentimiento
fehaciente de éstos».
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, al no estar inscrita dicha cláusula estatutaria en el Registro de la Propiedad, es
necesario que la operación formalizada sea autorizada por acuerdo de la junta de
propietarios.
El recurrente alega que la modificación formalizada, permitida por los estatutos, no
afecta ni perjudica a entidades determinadas transmitidas a terceros, y cumple lo
dispuesto en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, no suponiendo división
material, aumento o disminución de superficie o segregación.
2. La división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de
los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese
consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una
parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de
propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones
materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una
consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el
hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de
base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Ahora bien, el
consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para
el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los
acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los
estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha ley por la disposición final primera de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los
pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren petición a
la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de
los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay
obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que,
además del correspondiente al propietario del elemento dividido, presten los restantes
propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones
de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014 y 12 de febrero de 2016) ha
admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación,
agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la
junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento
requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título
constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos
cve: BOE-A-2023-6157
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Núm. 57