BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 34842

a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan
del Registro.”
Estos son los extremos que pueden ser sometidos a calificación, de modo que se
encuentran tasados los motivos por lo que el Registrador de la Propiedad puede calificar
negativamente la inscripción de la escritura de protocolización del Auto de autorización
de venta:
1. La incompetencia del Juzgado o Tribunal que lo expida.
2. La incongruencia del mandato con el procedimiento o juicio en el que se hubiere
dictado.
3. Las formalidades extrínsecas del documento (no las intrínsecas y propiamente
jurisdiccionales).
4. Los obstáculos que surjan del mismo registro. Según resulta del propio tenor del
precepto, la calificación registral debe basarse en los asientos del registro, y esto
entendido como el propio registro del calificante, y no cualquier registro. Y más en
concreto estos obstáculos del registro viene a ser básicamente los que surgen como
consecuencia del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, esto
es, cuando la finca o derecho no constan inscritos a nombre de la persona a la que se
refiere el correspondiente procedimiento.
Así pues, de conformidad con el art. 18 LH y, sobre todo, del art. 100 RH, el
registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el auto
de autorización de venta, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, Dicho de otra
forma, excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por
el juzgado al aplicar la regla del art. 210.3 0 TRLC.
III.–Expansión injustificada del ámbito de calificación de la Registradora de la
Propiedad.
Resulta evidente, en el supuesto que nos ocupa, que no hay duda acerca de la
competencia del Juzgado, de la congruencia del procedimiento, de la regularidad de las
formas extrínsecas del documento y de la inexistencia de obstáculos que surjan del
Registro, de modo que nos encontramos ante una Resolución que se aparta del criterio
admitido por la propia DGRN/DGSJFP y que en último extremo da carta de naturaleza a
una expansión injustificada del ámbito de calificación de los Registradores en relación a
los documentos inscribibles.
Ciertamente, el criterio se aparta aún más del ámbito de calificación cuando con cita
del art. 10.3 del real Decreto Legislativo del Real Decreto Ley 5/2021 de 12 de marzo, de
medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia
de la Covid-19, y que regula la enajenación de los bienes afectos a privilegio especial en
los concursos diciendo que “se estará a los términos de la autorización”, el registrador
calificante no aplica la ' modificación legislativa haciendo alusión a una sentencia y a una
resolución de 5 de junio de 2019 de la DGRN, anteriores a la propia ley de 2021, cuyo
funcionamiento fue modificado por la “medidas extraordinarias” que tomó el legislador en
respuesta a la pandemia Covid.
Respecto a la STS 625/2017 de 21 de noviembre que cita la calificación, hay que
aclarar que el objeto del procedimiento no es una venta sino la cancelación de unas
cargas, como bien se ve, en el fallo de la sentencia de apelación que se reproduce: “Se
acuerda en su lugar la estimación de la demanda y en consecuencia se acuerda la
cancelación respecto de la firma registral 20832 (Registro de la Propiedad de Sarria)
tanto de la anotación del concurso como las cargas anteriores al misma, especialmente
la carga hipotecaria que sobre la misma aparece a favor de las entidades Banco Español
de Crédito, BBVA y Caja de Ahorros del Mediterráneo”.
Esta misma sentencia se cita resumida en la STS 821/2021 de 30 de noviembre: “2.
Desestimación del motivo. Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre,
invocada en el recurso, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la
propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas

cve: BOE-A-2023-6154
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Núm. 57