BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 8 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 34846

tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que,
confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios».
Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la
Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de
los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos
inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
En consecuencia, estando inscritas las hipotecas en el Registro de la Propiedad, el
registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios.
5. En cuanto a la cuestión de fondo, determina el actual artículo 210 del texto
refundido de la Ley Concursal lo siguiente: «1. En cualquier estado del concurso, el juez
podrá autorizar la realización directa de los bienes y derechos afectos a créditos con
privilegio especial. 2. La solicitud de realización directa deberá ser presentada al juez por
la administración concursal o por el acreedor con privilegio especial y se tramitará a
través del procedimiento establecido en esta ley para la obtención de autorizaciones
judiciales. 3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio
superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado.
El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el
concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma
expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial
actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por
entidad especializada para bienes muebles. 4. Concedida la autorización judicial, las
condiciones fijadas para la realización directa se anunciarán con la misma publicidad que
corresponda a la subasta del bien o derecho afecto y, si dentro de los diez días
siguientes al último de los anuncios se presentase en el juzgado mejor postor, el juez
abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la fianza que hayan de prestar
para participar en ella».
Este precepto concuerda con el anterior artículo 155.4 de la Ley Concursal (al que se
remitía el 149.2 para la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con
privilegio especial).
Este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 11 de septiembre de 2017, 17 de mayo
de 2018, 29 de abril y 5 de junio de 2019 y 5 y 11 de febrero de 2021), ha puesto de
relieve que: «las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien
sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal)
tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación,

cve: BOE-A-2023-6154
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Núm. 57