BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32066

las actividades que en él se desarrollen’. Pues bien, desarrollando estos preceptos, el
artículo 78 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el
Reglamento del Dominio Público Hidráulico dispone que ‘para realizar cualquier tipo de
construcción en zona de policía de cauces, se exigirá la autorización previa al Organismo
de cuenca, a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana, otras figuras de
ordenamiento urbanístico o planes de obras de la Administración, hubieran sido
informados por el Organismo de cuenca y hubieran recogido las oportunas previsiones
formuladas al efecto (…)’. No constando que el Plan de Ordenación Urbana ‘… –
(refiriéndose a la Ciudad de Alicante)–… ‘haya sido informado por el Organismo de
Cuenca, realizando las oportunas previsiones fijadas en la norma para la protección del
dominio público hidráulico, se hace necesaria la obtención de la citada autorización del
Organismo de Cuenca para la toma de razón en el Registro de la Propiedad de la
declaración de obra nueva documentada en el título presentado a inscripción. Si bien el
artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, al regular la inscripción en el
Registro de la Propiedad de las obras nuevas ‘prescritas’ habla de que el suelo no esté
afectado por servidumbres de uso público general, tal y como indica la Dirección General
de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 15 de abril y 4 de junio de 2013,
tales servidumbres deben entenderse como ‘delimitaciones del contorno ordinario del
derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares,
siguen en su mayoría produciendo sus efectos como limitaciones legales del dominio sin
necesidad de inscripción separada y especial (cfr. artículos 26.1 y 37.3 de la Ley
Hipotecaria)’. Y añade que ‘en este sentido, y al margen de consideraciones de ‘lege
ferenda’, lo cierto es que cuando el artículo 20.4. a) del Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio (actual artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015),
impone al registrador, como operación previa a la inscripción de la obra nueva de
edificación antigua, que compruebe que el suelo sobre el que se asienta la edificación no
está afectado por una servidumbre de uso público general, no puede interpretarse en el
sentido de que verifique que dicha servidumbre no conste en los asientos del Registro,
pues dicha constancia no está contemplada de forma expresa ni con carácter general y
obligatorio, y tampoco que tal afectación no resulte del título, pues una norma que tiene
un marcado carácter de control preventivo no puede descansar en su efectividad práctica
exclusivamente en la cooperación activa del propio destinatario de la norma como
interesado en la inscripción. Por tanto, al margen de la posibilidad de que tales
limitaciones legales derivadas de las legislación administrativa sectorial puedan constar
en el Registro a través de las bases gráficas registrales a que se refiere el último párrafo
del artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la disposición adicional
vigésima octava de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la que podrá constar
incorporada la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente
a la finca –en la actualidad, a través de las herramientas disponibles a través de la
aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas–, la posible
afectación a las correspondientes servidumbres legales podrá ser advertida por el
registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, en que
legalmente la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes generen la
servidumbre por el ministerio de la ley. Y en este sentido la actuación impuesta al
registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación
antigua no está afectado por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el ‘ius
aedificandi’ del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora
debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente
autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta
edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación del dominio’. Debe
advertirse, además, que tales limitaciones al derecho de dominio del titular venían
impuestas por la normativa ya citada vigente con anterioridad a la ejecución del acto
edificatorio por el titular de la finca, exigiendo la legislación sectorial el cumplimiento de
determinados requisitos (autorización por el Organismo de Cuenca), que son

cve: BOE-A-2023-5673
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